Antes de comprar un bien inmueble, es fundamental comprobar que no exista una anotación preventiva de embargo, ya que ello conllevaría un riesgo importante para el comprador, que vamos a explicar a continuación.
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Contacte con nosotras¿Qué es una anotación preventiva de embargo?
Una anotación preventiva de embargo es un asiento registral que refleja que un bien está afecto a un proceso en el que se ha ordenado su embargo, con el fin de que dicha afección sea pública y oponible frente a terceros.
La anotación preventiva se realiza con la finalidad de garantizar el cumplimiento de la resolución por la que ha surgido la deuda.
Entonces, cuando existe una anotación preventiva de embargo sobre un bien, esto quiere decir que este responde frente al incumplimiento de una obligación de pago. Así pues, podrá llegar a ser subastado en caso de que sea necesario.
¿Qué tipos de anotaciones preventivas de embargo existen?
En función de cuál sea la procedencia de la deuda, hay dos posibles tipos de anotaciones preventivas de embargo:
- Anotaciones de embargo judiciales. Se realizan a raíz de una deuda que surge de un procedimiento judicial. Por ejemplo, porque un deudor no ha pagado una vez que se le ha requerido para ello. En casos como estos, el mandamiento para que se realice la anotación de embargo vendrá del propio Juzgado.
- Anotaciones de embargo administrativas. Este tipo de anotaciones se hacen por mandato de la Administración Pública, normalmente de la Agencia Tributaria o la Seguridad Social, por el impago de deudas con estos organismos. Por ejemplo, sería el caso de un autónomo que ha contraído una deuda por no atender al pago de sus obligaciones con la Seguridad Social.
¿Se puede vender un bien que tenga una anotación preventiva de embargo?
Un bien con una anotación preventiva de embargo se puede vender. Lo que ocurre es que el hecho de venderlo no significa que deje de estar afecto, por lo que si posteriormente se subasta ese bien, su nuevo propietario lo perdería.
Por ello, lo que se suele hacer en estos casos es que el bien se vende por un precio más bajo que su valor real. El comprador paga con esa diferencia de precio a los acreedores, lo que permite cancelar la deuda y solicitar que se levante la anotación preventiva de embargo.
¿Qué riesgos tiene un posible comprador de un bien con anotación preventiva de embargo?
Si una persona compra un bien sobre el que recaiga una anotación preventiva de embargo, sin cancelar dicha anotación por haber pagado la deuda, se expone a perder dicho bien si finalmente es subastado, como ya hemos señalado.
Lo que ocurre es que hay que tener presente que el hecho de que exista una anotación preventiva de embargo no necesariamente conlleva que esta se encuentre vigente. Y en caso de que no lo estuviera, no habría riesgo alguno para el comprador.
Estas anotaciones caducan una vez que han transcurrido 4 años desde que se realizaron, o incluso antes si la ley señala un plazo más corto, siempre que no se haya producido una modificación de la situación.
La anotación preventiva de embargo se puede prorrogar por otros 4 años si así se solicita antes de que caduque, y así sucesivamente. Una vez que realmente haya caducado, el propietario podrá solicitar que este hecho conste en la anotación.
¿Cómo se elimina una anotación preventiva de embargo?
Normalmente, una vez que se ha pagado la deuda que originó la anotación, la propia autoridad judicial o administrativa que ordenó el embargo dicta un mandamiento para su cancelación.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).