¿Qué es la cesión de crédito hipotecario?

Nuestro ordenamiento jurídico permite que un acreedor hipotecario ceda a otra persona el derecho de crédito que ostenta contra el deudor.

Para ello, cedente y cesionario deberán celebrar un contrato de cesión de crédito hipotecario, que está sujeto a unos especiales requisitos de forma.

Vamos a ver en qué consiste este negocio jurídico y qué condiciones debe cumplir.

¿En qué consiste una cesión de crédito hipotecario?

Una cesión del crédito hipotecario es un acuerdo entre el acreedor hipotecario, que actúa de cedente, y otra persona, que actúa como cesionario, por el que se transmite la titularidad del crédito hipotecario sin necesidad del consentimiento del deudor. 

En virtud de este acuerdo o negocio, el cesionario se subroga en los derechos y facultades del cedente y se convierte en nuevo acreedor frente al deudor hipotecario.

La posibilidad de una cesión del crédito está contemplada en el artículo 1112 del Código Civil, por el cual, todos los créditos son transmisibles:

Todos los derechos adquiridos en virtud de una obligación son transmisibles con sujeción a las leyes, si no se hubiese pactado lo contrario.

Artículo 1112 del Código Civil

Y, más concretamente, la cesión de un crédito hipotecario está recogida en el artículo 1878 del Código Civil, que permite que este pueda ser enajenado o cedido:

El crédito hipotecario puede ser enajenado o cedido a un tercero en todo o en parte, con las formalidades exigidas por la ley.

Artículo 1878 del Código Civil

De ambos artículos se desprende que la cesión de un crédito hipotecario está sujeta a determinadas formalidades legales, al contrario de lo que ocurre con el resto de créditos.

¿Cuáles son los requisitos de una cesión de crédito hipotecario?

El artículo 149 de la Ley Hipotecaria se refiere expresamente a las formalidades que debe cumplir la cesión del crédito hipotecario.

Aunque está discutido el carácter constitutivo de los requisitos de forma que establece el artículo, la opinión mayoritaria es que sí son necesarios para la validez de la cesión, ya que, entre otras cosas, la cesión del crédito hipotecario no surte efectos frente a terceros sino desde su inscripción en el Registro de la Propiedad (artículo 1526 del Código Civil).

Por lo demás, conforme al artículo 149 de la Ley Hipotecaria, la cesión del crédito hipotecario deberá cumplir con las siguientes formalidades: 

• Deberá constar en escritura pública. 
• Será necesaria su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Aunque es cierto que el artículo distingue entre el crédito garantizado con hipoteca y la propia hipoteca, como hemos dicho, la opinión mayoritaria es que también para la cesión del crédito, cuando es hipotecario, es necesario cumplir estos requisitos.

También se debe poner la cesión en conocimiento del deudor, aunque este tampoco es un requisito para su validez. De hecho, si el deudor paga al primer acreedor (cedente) antes de conocer la existencia de la cesión, se libera igualmente de la deuda y el cesionario no podrá reclamarle por ello.

¿Cuáles son los efectos de la cesión de crédito hipotecario?

Con la cesión del crédito hipotecario se producen los siguientes efectos:

1. El cesionario se subroga en todos los derechos y facultades que tenía el cedente frente al deudor.
2. El deudor, por su parte, no queda obligado a nada a lo que no estuviera ya obligado frente al primer acreedor (artículo 149 de la Ley Hipotecaria).
3. El deudor puede oponer al nuevo acreedor (el cesionario) las mismas excepciones que podía oponer al anterior, tanto las personales como las inherentes a la obligación, siempre que esas excepciones sean anteriores al conocimiento de la cesión y que no sean personalísimas. Tampoco podrá oponerlas si ha consentido expresamente la cesión.
4. Por medio de la cesión, se transmite tanto el propio crédito hipotecario como todos los derechos accesorios, en este caso, la hipoteca.
5. El primer acreedor o cedente responde de la existencia y legitimidad del crédito, aunque no responde de la solvencia del deudor, salvo pacto en contrario.
6. La cesión del crédito hipotecario surtirá efectos frente a terceros desde su inscripción en el registro de la propiedad (artículo 1526 del Código Civil).

¿Qué otras cuestiones hay que tener en la cesión de un crédito hipotecario?

La cesión del crédito hipotecario tiene otros efectos que hay que valorar antes de celebrar el negocio:

• La transmisión del crédito hipotecario está sujeta a tributación como acto jurídico documentado por el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, que generalmente tiene un tipo de gravamen del 1% sobre el importe total de la hipoteca, independientemente de lo que quede por pagar y de lo que el cesionario haya pagado por la cesión.
• Hay que tener en cuenta los gastos derivados del contrato, como por ejemplo el de inscripción registral.
• En cuanto a la protección de datos personales, con la cesión se ceden también los datos personales del deudor, por lo que no se podrán transmitir más datos que los estrictamente necesarios para la cesión, y además se deberá informar de ello al deudor afectado (artículo 11.1 de la Ley Orgánica de Protección de Datos).
• Si el crédito que se transmite es litigioso, el deudor tendrá derecho a extinguirlo, reembolsando al cesionario el precio que pagó, las costas ocasionadas y los intereses del precio desde el día en que fue satisfecho. Este derecho deberá ejercerlo dentro del plazo de 9 días desde que el cesionario le reclame el pago (artículo 1535 del Código Civil).

Carmen Fernández-Cabrera Saussol

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).

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