A través del contrato de permuta de solar por obra futura, una persona cede un suelo a otra para que construya en el mismo, bajo ciertas condiciones. Analizamos en qué consiste este contrato y cómo se debe realizar.
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Contacte con nosotras¿Qué es un contrato de permuta de solar por obra futura?
El contrato de permuta de solar por obra futura es aquel a través del cual, el propietario de un solar se lo cede a un promotor inmobiliario para que edifique en el mismo y, a cambio, le entregue una serie de inmuebles determinados en el contrato, o un cierto porcentaje de la edificación.
También existe la posibilidad de que el contrato se complemente con una suma de dinero, en cuyo caso se estará a la intención de los contratantes para calificarlo de compraventa o permuta y no constando clara la intención de los contratantes, si el valor del dinero no supera el valor de las viviendas entregadas, se considerará como permuta, y en caso contrario, compraventa, conforme al artículo 1446 del Código Civil, según el cual:
Si el precio de la venta consistiera parte en dinero y parte en otra cosa, se calificará el contrato por la intención manifiesta de los contratantes. No constando ésta, se tendrá por permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente; y por venta en el caso contrario.
¿Dónde se regula el contrato de permuta de solar por obra futura?
Este contrato no tiene una regulación estatal específica, ni un articulado de aplicación directa en el Código Civil, no obstante, resultan de aplicación los siguientes artículos del Código Civil:
- Artículo 1271: establece que pueden ser objeto de contrato todas las cosas que no están fuera del comercio de los hombres, incluyendo las cosas futuras.
- Artículos 1538 a 1541: donde se regula la permuta.
En Cataluña sí se encuentra regulado expresamente el contrato de permuta de solar por obra futura, en la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña.
¿Cuáles son las ventajas del contrato de permuta de solar por obra futura?
Este tipo de contrato tiene ventajas tanto para el cedente como para el cesionario:
- El cesionario accede a un solar sin tener que desembolsar al principio una importante cantidad de dinero.
- El cedente tiene la posibilidad de conseguir beneficios de un solar que hasta ese momento no le estaba generando ningún rendimiento. Por otro lado, es posible que dicho cedente tuviera la obligación de edificar sobre el solar en un cierto plazo de tiempo, de acuerdo con el planeamiento urbanístico correspondiente.
¿Qué formalidades se deben observar en un contrato de permuta de solar por obra futura?
Para aminorar los riesgos que pueden suponer estos contratos, es fundamental que el cedente del solar exija una entrega de cierta cantidad de dinero en el momento de la firma del contrato.
Es importante que se identifiquen y describan los inmuebles que se van a edificar de acuerdo a la normativa vigente, indicando los adjudicatarios en su caso. También resulta de vital importancia que el contrato contenga una cláusula resolutoria en función de la cual, si no se realiza la entrega dentro de un plazo, el cesionario tenga que indemnizar al cedente; e incluso incluir alguna cláusula que contemple garantías de cumplimiento frente a por ejemplo, la insolvencia del promotor.
Del mismo modo, es aconsejable elevar el contrato a escritura pública y, posteriormente, inscribir en el Registro de la Propiedad la permuta, para hacer valer este derecho frente a terceros en caso de que sea necesario.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).