Los inquilinos tienen derecho preferente a comprar las viviendas en las que viven, si bien hay algunas cuestiones a tener en cuenta en estos casos. A continuación vamos a dar la información necesaria sobre el derecho de tanteo y retracto en los arrendamientos urbanos.
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Contacte con nosotras¿Qué es el derecho de tanteo y retracto en los arrendamientos urbanos?
El derecho de tanteo y retracto en el arrendamiento urbano es el derecho del inquilino a adquirir la vivienda en caso de que su propietario decida venderla, con carácter prioritario frente a terceros.
Es decir, supone que si el inmueble va a ser enajenado, el arrendatario tendrá la prioridad a la hora de comprarlo.
¿Dónde se regula el derecho de tanto y retracto en el arrendamiento urbano?
Este derecho viene contemplado en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.
¿Hasta cuándo se puede ejercer el derecho de tanteo?
El inquilino dispone de un plazo de 30 días naturales para ejercer el derecho de tanteo sobre el inmueble, a contar desde el día siguiente a aquel en que reciba la notificación fehaciente por parte del arrendador de su intención de vender la vivienda.
La notificación debe contener el precio de la venta y el resto de las condiciones de la operación. Todo lo contenido en la misma caducará a los 180 días de producirse la misma. Es decir, dentro de los 180 días siguientes el arrendador deberá haber vendido la vivienda.
Transcurrido este plazo sin que se haya producido la venta, si el propietario decide vender nuevamente, deberá volver a comunicarlo de forma fehaciente al inquilino de piso.
¿Qué ocurre si no se notifica al arrendatario de que se va a vender la vivienda?
El arrendatario puede ejercer el derecho de retracto si no se le ha hecho la notificación a la que nos referíamos en el apartado anterior, o si esta no cumple cualquiera de los requisitos contemplados. Se seguirá lo establecido en el artículo 1518 del Código Civil, que establece lo siguiente:
El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además:
1.º Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
2.º Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.
El derecho de retracto caducará a los 30 días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
¿Hay algún caso en el que el inquilino no tenga derecho de tanteo y retracto?
Así es. No habrá derecho de tanto o retracto si la vivienda arrendada se vende de forma conjunta con las demás viviendas o locales de las que sea propietario el arrendador y que formen parte de un mismo inmueble.
Tampoco serán exigibles estos derechos si varios propietarios venden en conjunto a un mismo comprador todos los pisos y locales del inmueble.
No obstante, en los casos anteriores, la legislación sobre vivienda puede establecer el derecho de tanto y retracto respecto a todo el inmueble, en favor del órgano designado por la Administración competente en materia de vivienda. Será de aplicación en tales casos lo contenido en el artículo 25 de la LAU a efectos de notificación y ejercicio de estos derechos.
En caso de que en el inmueble haya solo una vivienda, el arrendatario tiene el derecho de tanteo y retracto previsto por la LAU.
¿El arrendatario puede renunciar al derecho de tanto y retracto en el contrato de alquiler?
Sí, el arrendador y el arrendatario pueden pactar en el contrato de arrendamiento que este último renuncie a su derecho de adquisición preferente de la vivienda.
En tal caso, el arrendador tendrá que comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda al menos 30 días antes a la fecha en que se vaya a formalizar el contrato de compraventa.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).