¿Cómo donar legalmente dinero a un hijo para la compra de una vivienda?

Ante la dificultad cada vez mayor a la que se enfrentan los jóvenes a la hora de adquirir una primera vivienda, es habitual que los padres les presten una ayuda económica. Pero donar dinero a los hijos tiene unas repercusiones legales que hay que conocer. 

En este artículo vamos a intentar dar respuesta a las dudas más frecuentes que pueden surgir en relación con las donaciones de dinero a los hijos para la compra de la vivienda habitual.

¿En qué consiste la donación de dinero a un hijo para la compra de una vivienda?

La donación es una transmisión no lucrativa de bienes que se hace generalmente en vida del donante (quien da) y el donatario (quien recibe). Si se hace para que surta efectos tras la muerte del donante, se le aplican las normas que rigen para las herencias.

Se puede hacer una donación con un fin determinado, como es la de donar dinero a un hijo para ayudarle con la compra de su vivienda habitual, cuyas particulares características hacen que sea objeto de tratamiento especial por la legislación tributaria.

En cuanto a su relación con otras figuras legales, la donación que puede hacer un padre a un hijo para que adquiera su primera vivienda se diferencia de un préstamo sin intereses en que el progenitor que dona dinero no espera una devolución ni ningún tipo de contraprestación.

¿Qué tratamiento fiscal tienen las donaciones?

Las donaciones están sujetas al Impuesto de sucesiones y donaciones (ISD), que es un tributo cedido a las comunidades autónomas. En consecuencia, a la hora de tributar, habrá que consultar la normativa de la comunidad donde el donatario tenga su residencia habitual, ya que él es el sujeto pasivo del impuesto.

Así, dependiendo del territorio, la donación puede verse beneficiada por reducciones en la base imponible (es decir, en el importe de la donación, que es sobre el que se aplica el tipo impositivo) o por deducciones o bonificaciones, que se aplican en el último paso del cálculo del impuesto, teniendo el mismo efecto de reducir la cuota tributaria a pagar.

Por ejemplo, algunas comunidades autónomas contemplan una importante reducción de la base imponible si la donación se realiza de padres a hijos y se dona dinero con la finalidad de adquirir una vivienda habitual. 

Otras muchas comunidades, incluso algunas que también contemplan la mencionada reducción, establecen importantes bonificaciones en la cuota para el caso de donaciones de padres a hijos u otros descendientes, y también para otros familiares del núcleo más cercano. De hecho, estas bonificaciones llegan a ser del 99% en la mayoría de las legislaciones autonómicas.

En el caso de Cataluña, existe expresamente una bonificación (que se aplica en la cuota) para las donaciones de dinero realizadas por padres a hijos con destino a la compra de la vivienda habitual.

Por otro lado, el IRPF o impuesto sobre la renta de las personas físicas también contempla reducciones y bonificaciones autonómicas en la declaración del donante si ha realizado una donación de dinero a alguno de sus hijos para destinarlo a la vivienda habitual. El donatario, por su parte, podrá acogerse a los beneficios fiscales consistentes en deducción en el IRPF por adquisición de vivienda habitual.

En cualquier caso, hay que tener en cuenta que no existe la doble imposición por el mismo concepto, por lo que, al tributar por el ISD, no habrá que tributar por IRPF como ganancia patrimonial y pérdida patrimonial (según el caso), a menos que no haya constancia de la donación por no haberse formalizado esta adecuadamente, en cuyo caso, la administración tributaria puede considerar que ha habido una ganancia patrimonial y exigir su tributación por IRPF.

Por todo lo expuesto, queda clara la conveniencia de consultar la legislación tributaria autonómica para realizar los trámites que se exigen en ella para poder optar a estos beneficios fiscales, ya que, si no se cumplen los requisitos, no podrán ser aplicados.

¿Cómo se formaliza una donación de dinero a los hijos para la compra de una vivienda?

La forma de hacer una donación puede ser privada o pública, siendo esta última la única manera de acreditar tanto la donación como su finalidad ante la administración tributaria.

De hecho, un requisito que exigen todas las legislaciones autonómicas, con vistas a poder acogerse a los beneficios fiscales, es que la donación figure en documento público.

Por tanto, será necesario en estos casos que el negocio jurídico se documente por medio de escritura pública formalizada ante notario. 

En cuanto al contenido de la escritura, deberá constar el importe y que el destino del dinero es adquirir la vivienda habitual. La escritura deberá estar firmada tanto por el donante como por el donatario, que así deja constancia de su aceptación.

En realidad, la necesidad de hacer constar la finalidad de la donación no es un requisito para su validez, pero sí es una condición que exigen algunas comunidades autónomas para poder acogerse a las reducciones previstas por ese motivo. En esos casos, se exige que la compraventa se produzca también dentro del periodo de autoliquidación del impuesto de donaciones, y que se aporte la escritura de compraventa del inmueble en el momento de liquidar el impuesto de donaciones.

Si la donación es de dinero, bien en metálico, bien en forma de depósito en una cuenta corriente o de ahorro, todas las normativas autonómicas coinciden en exigir que se justifique el origen del dinero. 

En las comunidades autónomas donde directamente se prevea una bonificación de casi el 100% del importe de la donación si el destinatario es un hijo, sin importar cuál sea la finalidad de la donación, no se exigen más requisitos. Sin embargo, si se trata de una reducción por destinar el dinero a la compra de la vivienda habitual, también existen especificaciones a tener en cuenta en relación con las condiciones que debe cumplir el inmueble para considerarse vivienda habitual. 

Por ejemplo, se exige que el donatario no tenga ya una vivienda en propiedad, que el inmueble adquirido sea su vivienda durante un plazo mínimo de 3 años, que lo habite de forma efectiva y permanente en un plazo máximo de 12 meses desde la adquisición, y que los anejos se limiten a un trastero y dos plazas de garaje que se adquieran conjuntamente con la vivienda.

Recapitulando, y sin entrar en detalles sobre los requisitos, ya que varían según la comunidad autónoma de que se trate, conviene que la donación se formalice en escritura pública, que se haga coincidiendo en el tiempo en lo posible con la compra de la vivienda y que se justifique el origen de los fondos. Además, habrá que poder acreditar también la compraventa ante la administración tributaria.

¿Qué pasa si se formaliza como préstamo en vez de como donación?

También existe la posibilidad de prestar el dinero a los hijos en lugar de donarlo, formalizando un contrato de préstamo sin intereses, no teniendo así que tributar por el impuesto de sucesiones y donaciones. No obstante, la cantidad prestada debe ser devuelta, ya que si no, no se trataría de un préstamo sino de una donación encubierta y, por tanto, un fraude de ley sancionable por la administración tributaria.

Este tipo de préstamo se denomina préstamos entre familiares, y se trata de un préstamo sin intereses y con condiciones flexibles de devolución. También debe ser formalizado en escritura pública y hacer constar:

• Que se trata de un préstamo sin intereses, ya que, según las normas de aplicación del IRPF, se presume que los préstamos devengan intereses y suponen un rendimiento económico para el prestamista, a menos que se acredite lo contrario ante la Agencia Tributaria, en caso de que esta lo compruebe.
• La cantidad prestada.
• El plazo y las condiciones de devolución.

Por otro lado, la cantidad de dinero prestada, si bien no tributa por el impuesto de donaciones, sí es objeto de declaración por el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITPAJD), aunque este es un trámite meramente formal, por el que no hay que pagar ninguna cantidad.

La liquidación del impuesto se hace en el modelo 600, que servirá para acreditar la realidad y validez del préstamo ante la administración tributaria, en caso de que requiera una justificación de su existencia.

¿Se puede hacer una donación privada?

No formalizar la donación en escritura pública puede tener consecuencias no deseadas o inconvenientes, como por ejemplo, no poder acogerse a las bonificaciones contempladas por las legislaciones tributarias, o no poder justificar el origen del dinero cuando se observa una ganancia patrimonial importante e inesperada que permite adquirir una vivienda.

No se trata de unos pocos euros, sino de cantidades elevadas que pueden hacer saltar las alarmas de la Administración y crearnos problemas.

Por el mismo motivo, tampoco es conveniente hacer un préstamo privado por esas cantidades, ya que la compra de la vivienda sería difícil de justificar, y además se podría entender como una ganancia patrimonial, como ya hemos visto, teniendo que tributar por ella en el IRPF.

¿Qué otras consecuencias tiene la donación de dinero a un hijo para comprar una vivienda?

Por último, y no menos importante, hay que tener en cuenta que las donaciones que un progenitor hace a favor de uno de sus hijos, en caso de tener más hijos o concurrir con otros herederos forzosos de igual derecho, son colacionables. 

Esto significa que a la hora de recibir la herencia de los padres, el hijo que recibió dinero deberá contabilizar su valor y añadirlo al resto de la masa hereditaria, para poder hacer un reparto justo de las cuotas hereditarias de todos los herederos legitimarios o forzosos (artículo 1035 del Código Civil).

Una vez contabilizado con el resto, se hará el reparto de las cuotas que a cada uno le corresponde por legítima, y el hijo donatario recibirá la diferencia entre lo que ya recibió por donación y lo que falta para completar su legítima.

No obstante, de acuerdo con el artículo 1036, es posible que el donante disponga expresamente en su testamento que una donación en concreto no sea colacionable, aunque se entiende que eso se podrá hacer en la medida en que no se perjudique la legítima de los herederos forzosos.

En este sentido, hay que tener en cuenta que nadie puede dar ni recibir por donación más de lo que puede dar o recibir por testamento (artículo 635 del Código Civil).

Carmen Fernández-Cabrera Saussol

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).

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