El objetivo de la subasta judicial de bienes inmuebles es que el acreedor ejecutante pueda satisfacer su deuda con el dinero obtenido del mejor postor, de modo que, cuando no hay postores, la subasta queda desierta y no se cumple el objetivo principal, que es cobrar la deuda.
En ese momento, se ponen en marcha una serie de mecanismos que pretenden la satisfacción del acreedor y la liberación del deudor sin sacrificios excesivos.
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Contacte con nosotras¿Cuándo se declara desierta una subasta judicial?
En el ámbito de la subasta judicial de bienes inmuebles, ésta se declara desierta cuando no se presenta ningún postor. Así lo establece el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Ello supone que, en principio, el bien no es adjudicado a ningún licitador y el acreedor ejecutante no tiene posibilidad de cobrar su deuda, ni el deudor de liberarse.
Por tanto, salvo que uno u otro hagan uso de las opciones alternativas que les otorga la ley dentro del mismo proceso, la subasta terminará en ese punto y el acreedor tendrá que buscar otra forma de cobrar su crédito.
¿Qué consecuencias tiene que la subasta quede desierta?
A raíz de la reforma operada en la Ley de Enjuiciamiento Civil por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, ahora la norma general en caso de que no haya ningún postor en la subasta es que el letrado de la Administración de Justicia declare el alzamiento del embargo, siempre que el deudor ejecutado lo solicite.
Pero esa no es la única opción para el ejecutado, que puede estar más interesado en que se pague la deuda que en conservar el inmueble, en cuyo caso, por sí mismo o a propuesta del acreedor ejecutante, puede designar a un tercero que quiera adjudicarse el bien por un importe no inferior al 50 % del valor de subasta.
No obstante, si el importe de la deuda es inferior (incluyendo intereses y costas), también se admitirá la adjudicación del inmueble por dicho importe, siempre que sea igual o superior al 40 %.
En ese punto, se terminará la ejecución por completa satisfacción del ejecutante y quedarán liberados los demás bienes del deudor que estuvieran garantizando el pago de lo reclamado.
¿Es posible la adjudicación por un importe inferior al 40 %?
Por debajo de los importes descritos, cualquier proposición de adjudicación deberá ser valorada por el letrado de la Administración de Justicia para evitar que el deudor sufra un perjuicio excesivo e injustificado.
Para tomar su decisión, el funcionario tendrá en cuenta los siguientes criterios:
- La conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación, es decir, si ha colaborado o ha obstaculizado el proceso.
- La posibilidad de ejecutar otros bienes para lograr la satisfacción del acreedor.
- El sacrificio patrimonial, por el que se valora si el daño que se va a causar al deudor es desproporcionado, y también si el resultado es injusto para el propio ejecutante o para terceros acreedores con derechos inscritos.
- El beneficio obtenido por el acreedor como consecuencia de la adjudicación.
Dado que no se trata de un resultado matemático, sino de una decisión basada en la valoración realizada por el letrado de la Administración de Justicia, el decreto por el que este decida será directamente recurrible en revisión ante el tribunal que dictó la orden general de ejecución.
¿Qué otras opciones tienen las partes ante una subasta desierta?
La ley, en su redacción actual, aboga por la flexibilidad a la hora de encontrar una forma de satisfacción de la deuda, de modo que si la subasta finalmente resulta frustrada, aún admite que se lleve a cabo alguna de las siguientes actuaciones (artículo 640 de la Ley de Enjuiciamiento Civil):
- Ambas partes, de común acuerdo, pueden solicitar que se celebre una nueva subasta.
- También de común acuerdo, las partes pueden buscar otras formas de satisfacer el derecho del acreedor ejecutante, por ejemplo, acordando otra forma de pago o vendiendo el inmueble de forma privada dejando que gestione la venta una entidad especializada, etc.
Si las partes finalmente llegan a cualquier tipo de acuerdo en el que no resulte perjuicio para un tercero cuyos derechos estén protegidos por la Ley de Enjuiciamiento Civil, el letrado de la Administración de Justicia lo aprobará mediante decreto y suspenderá la ejecución (esto último si el acuerdo tiene lugar antes de que se celebre la subasta).
También aprobará el acuerdo si el mismo incluye la conformidad expresa de los sujetos afectados, distintos de ejecutante y ejecutado.
El testimonio del decreto por el que se apruebe la transmisión del bien será mandamiento bastante para realizar la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).