Si bien en una comunidad de vecinos, cada uno de los propietarios puede disponer de su inmueble como desee, existen algunas limitaciones legales. Una de ellas es la servidumbre en la comunidad de propietarios, una figura jurídica que vamos a explicar en este post.
Podemos ayudarle
En Tres-K Abogadas somos abogadas especialistas en derecho inmobiliario. Si necesita un despacho con amplia experiencia en Derecho Inmobiliario, contacte con nosotros e infórmese sin compromiso.
Contacte con nosotras¿Qué son las servidumbres en las comunidades de propietarios?
En primer lugar, vamos a ver cómo define el Código Civil las servidumbres:
La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño.
(...)
Una vez definido el concepto de servidumbre, pongámoslo en el contexto de una comunidad de propietarios. En estas comunidades, cada uno de los propietarios tiene un derecho real sobre su propiedad por el que puede hacer uso y disfrute de la misma de manera exclusiva.
Pues bien, la servidumbre constituye una limitación a ese derecho real, ya que representa la obligación del propietario de ceder su propiedad en parte, de manera temporal o permanente.
Como veremos más adelante, existen distintos tipos de servidumbres que se pueden dar en la comunidad de propietarios.
También pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada.
¿Cómo se constituye una servidumbre en una comunidad de propietarios?
Las servidumbres en las comunidades de propietarios se pueden constituir por imperativo legal o por voluntad de los propietarios.
En el artículo 9.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal encontramos la base de las servidumbres que se crean por aplicación de la ley. Este precepto establece que es obligación de los propietarios:
1. Son obligaciones de cada propietario:
(...)
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
¿Cuándo finaliza la servidumbre en la comunidad de propietarios?
La servidumbre en la comunidad de propietarios puede finalizar cuando los propietarios del predio dominante, que es aquella propiedad a cuyo favor se establece la servidumbre, y el sirviente, el que tiene que soportar el gravamen que supone la servidumbre, así lo deciden, o cuando ambos pasan a ser propiedad de la misma persona.
También es posible que desaparezca la servidumbre porque finalice la causa que la motivó.
¿Qué tipos de servidumbres existen en la comunidad de propietarios?
Las servidumbres más habituales en las comunidades de propietarios que se establecen por ley son las siguientes:
Servidumbre de paso
Una servidumbre de paso en una comunidad de propietarios es aquella por la cual el propietario de uno de los inmuebles debe permitir que otras personas pasen por el mismo, siendo de naturaleza discontinua, es decir, el uso se produce de forma intermitente siendo necesario el acto de alguna persona.
Servidumbre de andamiaje
Dentro de las servidumbres de paso destacamos la servidumbre de andamiaje recogida en el artículo 569 del Código Civil.
Si fuere indispensable para construir o reparar algún edificio pasar materiales por predio ajeno, o colocar en él andamios u otros objetos para la obra, el dueño de este predio está obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que se le irrogue.
Servidumbres de salidas de humos, desagües, instalaciones y conducciones
En este tipo de servidumbres prevalece el interés del propietario sobre el de la comunidad o incluso frente a de cualquier otro propietario.
Servidumbre para la instalación de un ascensor
Esta servidumbre se establece en casos en los que la mejor forma de instalar un ascensor en un edificio conlleva invadir en parte un elemento privativo de un propietario, como un patio. Si se constituye esta servidumbre, el propietario tiene que ser indemnizado por ello.
Servidumbre de luces y vistas
Se constituye esta servidumbre cuando un inmueble tiene derecho respecto a otro colindante a tener ventanas, balcones, etc. en una pared.
¿Cómo se clasifican las servidumbres en las comunidades de propietarios?
Podemos clasificar las servidumbres en las comunidades de propietarios atendiendo a varios criterios:
- Servidumbres legales y servidumbres voluntarias. Como ya sabemos, las servidumbres pueden constituirse porque la ley lo prevea para un caso determinado, o porque los propietarios así lo acuerden.
- Servidumbres continúas y servidumbres discontinuas. En las servidumbres continuas se da un uso continuo, sin que sea necesario que una persona ejecute ningún hecho. Por otro lado están las servidumbres discontinuas, en las que es necesario un hecho actual ejecutado por una persona.
- Servidumbres aparentes y servidumbres no aparentes. Las servidumbres son aparentes cuando avisan y están a la vista por señales exteriores. De forma contraria, las servidumbres no aparentes no muestran indicio exterior alguno de su existencia.
- Servidumbres personales y servidumbres prediales. Son servidumbres personales aquellas que benefician a una o más personas, o a toda la comunidad. En cambio, las servidumbres prediales benefician a otro inmueble.
- Servidumbres positivas y servidumbres negativas. Se conocen como servidumbres positivas las que conllevan que el propietario del predio sirviente haga o deje de hacer algo. Y cuando la servidumbre impide al propietario del predio sirviente realizar alguna actividad que sí podría llevar a cabo si no existiera dicha servidumbre, hablamos de una servidumbre negativa.
- Servidumbres activas. Son aquellas en las que el predio sirviente soporta un gravamen y el predio dominante obtiene un provecho.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).