¿Qué es una sociedad patrimonial de tenencia de inmuebles?

La naturaleza de la sociedad patrimonial suscita ciertas dudas, ya que no se trata exactamente de un concepto mercantil, sino fiscal, que sólo tiene repercusiones a efectos de la aplicación del impuesto de sociedades.

Además, su regulación ha sufrido importantes cambios desde el año 2002, en que hicieron su aparición, por lo que la información disponible es bastante confusa.

¿En qué consiste una sociedad patrimonial de tenencia de inmuebles?

Una sociedad patrimonial de tenencia de inmuebles es una sociedad creada con el único fin de gestionar un patrimonio compuesto de bienes inmuebles, si bien , no de realizar ninguna actividad económica.

Los activos inmobiliarios que forman su patrimonio se pueden dedicar al alquiler de forma particular, siempre que no constituya una actividad económica. Las empresas creadas con el fin de dedicarse al alquiler de inmuebles como actividad económica tienen su regulación específica en la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario.

Las sociedades patrimoniales de tenencia de inmuebles se suelen crear para formar un patrimonio separado, en muchas ocasiones familiar, y gestionarlo como una unidad.

¿Qué tratamiento legal recibe la sociedad patrimonial de tenencia de inmuebles?

La sociedad patrimonial como tal ya no existe. Es una figura que se creó con esa denominación en el año 2002, coincidiendo con la desaparición del régimen de transparencia fiscal.

Tenía considerables ventajas con respecto a las sociedades convencionales, ya que se le aplicaba la forma de tributación de las personas físicas (en dos tramos), pero compartía algunos de los beneficios de las sociedades mercantiles. Además, una vez se había tributado por el impuesto de sociedades, los socios ya no tenían que tributar por el IRPF.

En 2007, su regulación sufrió una modificación: se acabó su tratamiento fiscal favorable, de manera que, a partir de ahí, debía empezar a regirse por las normas fiscales generales de las sociedades mercantiles. Sin embargo, se abrió la posibilidad, a modo de régimen transitorio, de disolverlas con condiciones muy ventajosas, manteniendo para ese trámite su régimen privilegiado.

No obstante, las sociedades que optaron por no disolverse y continuar funcionando, pasaron a regirse por las normas generales, perdiendo así su tratamiento especial.

Además, actualmente no se denominan sociedades patrimoniales, sino entidades patrimoniales, y están contempladas en el artículo 5 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades, que las define por contraposición a la actividad económica.

En virtud de dicho artículo, se entiende por entidad patrimonial y que, por tanto, no realiza una actividad económica, aquella en la que más de la mitad de su activo está constituido por valores o no está afecto, en los términos del apartado anterior, a una actividad económica.

La sociedad patrimonial, por tanto, no es un tipo de sociedad, sino una sociedad cualquiera que, debido a cumplir las condiciones que establece el artículo, recibirá el tratamiento fiscal destinado a las entidades patrimoniales, es decir, a las entidades que no desarrollan una actividad económica.

¿Cuáles son los requisitos de una sociedad patrimonial de tenencia de inmuebles?

Para ser considerada entidad patrimonial, la sociedad de tenencia de inmuebles, sea cual sea la forma jurídica que adopte, debe cumplir las siguientes condiciones:

• Que la mitad de su activo (50%) esté constituido por activos inmobiliarios o no esté afecto a una actividad económica.
• Que, en caso de arrendar los inmuebles que conforman su patrimonio, no exista ninguna persona empleada con contrato laboral y jornada completa que se dedique a ello. En caso contrario, se entenderá que desarrolla una actividad económica.

Para calcular la mitad del valor de su activo se atenderá a la media de los balances trimestrales del ejercicio de la entidad o de los balances consolidados, este segundo caso si la entidad es dominante de un grupo en los términos del artículo 42 del Código de Comercio.

Para el cálculo no se computarán el dinero o derechos de crédito procedentes de la transmisión de elementos patrimoniales afectos a actividades económicas o valores no computables.

Se consideran valores no computables, es decir, no se computarán como valores los siguientes:

• Los poseídos para dar cumplimiento a obligaciones legales y reglamentarias.
• Los que incorporen derechos de crédito derivados del desarrollo de actividades económicas.
• Los poseídos por sociedades de valores por el ejercicio de su actividad.
• Los que otorguen al menos el 5% del capital de una entidad y se posean durante al menos 1 año, con la finalidad de dirigir y gestionar la participación.

¿Cuáles son las características de la sociedad patrimonial de tenencia de inmuebles?

La sociedad patrimonial de tenencia de inmuebles se caracteriza por las siguientes notas:

1. Los bienes inmuebles tributan por el impuesto sobre sociedades al tipo general del 25%, en vez de por el IRPF, que tiene un tipo progresivo y puede salir bastante más gravoso, aunque en algunos casos podría ser, por contra, más beneficioso, según el tamaño de la sociedad.
2. Puede deducir el IVA soportado en la compra de activos inmobiliarios.
3. Al ser persona jurídica, no tributa por el impuesto sobre el patrimonio.
4. No puede acogerse a bonificaciones o incentivos que se contemplan para las actividades económicas.

De ello se deducen sus principales ventajas:

• La constitución de una sociedad para gestionar un patrimonio formado por inmuebles supone un importante ahorro fiscal.
• El patrimonio queda separado del de sus socios y de ese modo, más protegido frente a posibles deudas.

Pero, como ya se ha expuesto, hoy día estas sociedades han perdido parte de su razón de ser, ya que en sus orígenes sí que se veían beneficiadas por un tratamiento fiscal privilegiado. Sin embargo, la preocupación por combatir el fraude fiscal ha acabado por asimilarlas en gran medida a las sociedades convencionales, con la pérdida de ventajas que ello ha supuesto.

Carmen Fernández-Cabrera Saussol

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).

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