El subarriendo es una práctica muy común entre personas que tienen alquilada una vivienda. Pero, ¿en qué consiste exactamente el subarriendo? Y por otra parte, ¿se trata de una práctica legal, o está prohibida por la ley? Te damos la respuesta a estas preguntas a continuación.
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Contacte con nosotras¿En qué consiste el subarriendo de vivienda?
El subarriendo o subarrendamiento de vivienda supone que el arrendatario arriende a su vez parte de la vivienda a otra persona. No la vivienda entera, porque entonces estaríamos ante un supuesto de cesión del contrato de arrendamiento, en cuyo caso el cesionario se subrogaría en la posición del cedente frente al arrendador.
Así pues, se subarrienda una vivienda cuando el inquilino alquila una habitación a otra persona.
¿Es legal el subarriendo?
Sí, el subarriendo es legal siempre y cuando se cumplan los requisitos del artículo 8.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):
- Que la vivienda se subarriende de manera parcial.
- Que medie consentimiento previo por escrito del arrendador.
El subarriendo se rige por el Título II, de los arrendamientos de vivienda, de la LAU. Ello siempre y cuando la parte subarrendada del inmueble se dedique a la necesidad permanente de vivienda.
En cualquier otro caso, se estará a lo que pacten las partes en el contrato de alquiler.
¿Qué ocurre si el arrendador descubre que la vivienda está subarrendada sin su consentimiento?
En este caso, el arrendador puede resolver el contrato, puesto que el arrendatario ha vulnerado lo establecido en la LAU. Y si el arrendatario no accede, el arrendador puede demandarlo ante el Juzgado.
¿Qué pasa con el subarriendo cuando finaliza el contrato de alquiler?
Una vez que finaliza el contrato de alquiler, también tiene que terminar el subarriendo. Porque como establece el artículo 8.2 de la LAU, el derecho del subarrendatario se extingue cuando lo hace el del arrendatario que subarrendó.
¿Hay algún límite al precio del subarriendo?
Sí, existe un límite en el mismo artículo anterior, si bien es bastante amplio: el precio del subarrendamiento no puede exceder del que corresponde al arrendamiento.
Ciertamente esto no es lo habitual, ya que los contratos de alquiler por habitaciones suelen tener un precio inferior al del alquiler de la vivienda completa.
Sin embargo, la ley permitiría al arrendador cobrar por el subarriendo la renta completa que él esté pagando por el alquiler, a tenor de la redacción actual de la LAU. Pero nunca una cuantía superior.
Ahora bien, este precepto tiene otra interpretación: si el arrendatario subarrienda la vivienda a varias personas por habitaciones, la suma de las rentas que les cobre a cada uno no pueden superar tampoco lo que él pague de alquiler.
Y ello porque la LAU habla del precio del subarrendamiento, de forma genérica, sin especificar que sea el precio del arrendamiento por cada persona a la que se subarriende el inmueble.
¿El arrendador puede poner límites al subarrendamiento?
Sí, el arrendador puede acceder a que el subarrendamiento se produzca, pero con ciertas limitaciones.
Por ejemplo, el arrendador puede imponer el número máximo de personas a las que se puede subarrendar la vivienda, o decidir si a una persona determinada se le puede subarrendar o no.
También puede determinar qué habitaciones de la casa pueden ser subarrendadas, o cuál sería el uso de las zonas comunes.
A continuación veremos una excepción a lo explicado en este apartado.
¿Cuánto dura el subarrendamiento?
El subarrendamiento por necesidad permanente de vivienda tiene que durar lo mismo que el contrato de arrendamiento.
Esto significa que lo que vimos en el apartado anterior tiene una salvedad: lo que no puede hacer el arrendador es aprobar el subarrendamiento, pero limitar el tiempo del mismo por debajo de la duración del contrato de arrendamiento, siempre y cuando sea para que la persona a la que se subarrienda el inmueble viva en él de forma permanente.
Se trata de un aspecto que no se puede condicionar. Es decir, el arrendador puede no consentir el subarrendamiento, pero no acceder al mismo imponiendo que tenga una duración inferior a la del propio contrato de alquiler.
La anterior conclusión se extrae también de la LAU, cuando en su artículo 8.2 dice: “El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó”.
En cambio, si el subarrendamiento no es por necesidad permanente de vivienda, las partes podrán pactar libremente su duración.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).