¿En qué se diferencia la cesión de remate de la cesión de créditos?

En el desarrollo de una relación crediticia garantizada con hipoteca, pueden darse diversas situaciones que impliquen la transmisión de la posición del acreedor a un tercero, y que pueden tener por objeto tanto la cesión del crédito hipotecario como la de la oportunidad de adquirir el inmueble en un proceso de ejecución hipotecaria.

A continuación, vamos a ver en qué consisten ambas operaciones y cuáles son las diferencias entre la cesión de remate y la cesión de créditos.

¿Cesión de remate y cesión de crédito son lo mismo?

No, la cesión de remate y la cesión de un crédito no constituyen la misma operación, aunque ambas puedan darse en el seno de una relación hipotecaria.

Cuando un acreedor, normalmente un banco, concede a un deudor un crédito garantizado con una hipoteca sobre un inmueble, el principal interés del banco es cobrar el importe de la deuda, y para ello puede actuar de distintas formas: 

• Puede ceder sus derechos de crédito a un tercero en cualquier momento, cobrando un precio por la cesión y desentendiéndose de la operación.
• Si el deudor no paga, puede ejecutar la hipoteca y solicitar la venta del inmueble en pública subasta judicial, y, en caso de resultar ser el adjudicatario final, puede ceder a un tercero la opción de adquirir el inmueble a cambio de un precio.

Ambas operaciones tienen por objeto facilitar al acreedor el cobro de la deuda hipotecaria, pero varían tanto en el modo de hacerlo como en la tramitación procedimental.

¿En qué consiste la cesión de crédito?

De las dos, la cesión de crédito es la operación que puede producirse en un momento anterior. Consiste en la transmisión a un tercero del derecho de cobro frente al deudor, subrogándose el cesionario en todos los derechos y acciones del acreedor original. La cesión se puede producir en cualquier momento mientras el crédito esté vigente.

El Código Civil admite esta posibilidad en el artículo 1112, siempre que no exista un pacto en contrario, con respecto a cualquier tipo de crédito, aunque regula expresamente la cesión del crédito hipotecario en el artículo 1878, en este caso sometiéndolo a las formalidades que exija la ley, que son, según interpretación doctrinal (basada en el artículo 149 de la Ley Hipotecaria), la formalización en escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad.

La ley admite la cesión de créditos en cualquier caso y sin necesidad de consentimiento del deudor, aunque conviene ponerla en su conocimiento. No obstante, si no se hace y el deudor paga al primer acreedor, queda liberado de la deuda.

Si el crédito es litigioso, el deudor tiene derecho a extinguirlo reembolsando al cesionario (en el plazo de 9 días desde que le reclame el pago) el precio que pagó más las costas y los intereses.

¿En qué consiste la cesión de remate?

Por otra parte, la cesión de remate sí es específica del ámbito inmobiliario, ya que se produce en el transcurso del proceso de subasta judicial de bienes inmuebles en ejecución.

Consiste en la cesión a un tercero de la posibilidad de adjudicarse el inmueble en pública subasta. De ese modo, el mejor postor y adjudicatario de la subasta no adquiere el inmueble en ningún momento (ni tributa por una adquisición que realmente no se produce), sino el precio que le pague el cesionario por el remate.

De no ejercitar la cesión de remate, si el adjudicatario quisiera deshacerse del inmueble y cobrar únicamente el precio, tendría que acudir a una compraventa posterior, con las obligaciones tributarias que conlleva esa nueva operación.

Pueden hacer uso de este derecho tanto el acreedor ejecutante como los acreedores posteriores, siempre que hayan ofrecido la mejor postura en una subasta de ejecución inmobiliaria. Normalmente, será el banco, como ejecutante de la hipoteca, quien ejercite la cesión de remate cuando resulte adjudicatario final, ya que su interés principal no es adquirir un inmueble, sino cobrar su crédito.

La cesión debe ser formalizada en un escrito firmado por cedente y cesionario, y en el momento procesal oportuno, que puede ser anterior o simultáneo al del pago o consignación del precio del remate, y, como muy tarde, en el plazo de 5 días desde el decreto de adjudicación y una vez pagado el precio de remate.

Verificada la cesión de remate, será necesaria su inscripción en el Registro de la Propiedad.

¿Cuáles son las principales diferencias entre cesión de crédito y cesión de remate?

Conforme a lo expuesto, se pueden destacar las diferencias entre ambas figuras:

• La cesión de créditos puede tener por objeto cualquier crédito, sea o no hipotecario, mientras que la cesión de remate tiene que producirse en el desarrollo de una subasta inmobiliaria. 
• En el caso de la cesión de un crédito hipotecario, el cedente siempre será el acreedor hipotecario, lo que no ocurre en la cesión de remate, donde el cedente puede ser el acreedor ejecutante o cualquiera de los acreedores posteriores.
• También se diferencian en cuándo se producen, ya que la cesión de crédito puede tener lugar en cualquier momento, siempre que el crédito esté vigente, mientras que la cesión de remate tiene un momento procesal muy concreto dentro de la subasta pública.
• Las formalidades también son diferentes en ambos casos, consistiendo en escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad para el caso de la cesión de crédito hipotecario, y en escrito firmado por cedente y cesionario y posterior inscripción en la cesión de remate.
• Por último, el resultado en ambos casos es muy diferente, ya que mientras en la cesión de crédito el acreedor cede su posición frente al deudor, en la cesión de remate lo que cede es la posibilidad de adquirir el inmueble.

Carmen Fernández-Cabrera Saussol

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).

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