¿Qué ocurre en caso de fallecimiento de un inquilino de renta antigua?

Cuando fallece un inquilino de renta antigua, surgen dudas que afectan tanto al propietario, que desea saber si puede recuperar su vivienda, como a los convivientes con el inquilino, que no saben si podrán continuar en la vivienda arrendada en las mismas condiciones que venía disfrutando el inquilino original.

Como respuesta, la ley permite que, al fallecimiento del inquilino de renta antigua, otros familiares convivientes con el inquilino puedan ocupar su lugar en el contrato de arrendamiento mediante la subrogación.

¿Se extingue el alquiler de renta antigua si fallece el inquilino?

El arrendamiento de renta antigua no se extingue por el mero hecho del fallecimiento del inquilino. 

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, por la que se regulan los llamados arrendamientos de renta antigua, fue derogada por la actual Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, si bien se previó que estos contratos (los celebrados antes del 9 de mayo de 1985) siguieran rigiéndose por las disposiciones de la ley antigua con las modificaciones previstas en la disposición transitoria segunda de la ley vigente.

Ambas normas prevén que determinados familiares que han convivido con el inquilino antes de su fallecimiento puedan subrogarse en sus derechos y obligaciones y continuar con el arrendamiento. 

Solo si no hay subrogación se extinguirá el contrato de arrendamiento.

¿Puede el propietario recuperar la vivienda cuando fallece el inquilino de renta antigua?

Como hemos visto, si no se ejercita el derecho a la subrogación, o no procede, el contrato de arrendamiento se extinguirá y el propietario podrá recuperar su vivienda.

También se extinguirá el arrendamiento cuando se hayan producido todas las subrogaciones que permite la ley.

El propietario también podrá recuperar su vivienda cuando los parientes que tengan derecho a ejercitar el derecho de subrogación no lo hagan en tiempo y forma.  

¿Qué parientes pueden continuar con el arrendamiento cuando fallece el inquilino?

En un alquiler de renta antigua, la subrogación sólo podrá producirse a favor de los siguientes parientes del arrendatario: 

• El cónyuge no separado legalmente o de hecho.
• En su defecto, los hijos que conviviesen con él durante los 2 años anteriores a su fallecimiento.
• En defecto de los anteriores, los ascendientes que estuviesen a su cargo y conviviesen con él como mínimo los 3 últimos años.

¿Puede continuar con el arrendamiento la pareja de hecho?

La ley equipara, a efectos de subrogación, la situación de la pareja de hecho con la del cónyuge, con las siguientes condiciones:

1. Será necesario haber mantenido con el arrendatario una relación de convivencia y afectividad análoga a la conyugal.
2. La relación debe haber existido durante al menos los 2 años anteriores al fallecimiento. Si existe descendencia en común, basta con la mera convivencia, sin que se exija un tiempo mínimo.

¿Qué ocurre si el inquilino que ha fallecido ya se había subrogado en lugar del inquilino original?

Puede darse el caso de que el inquilino recientemente fallecido fuera arrendatario por haberse subrogado, a su vez, en los derechos y obligaciones del primer inquilino. En este caso, las posibilidades de nuevas subrogaciones se limitan: 

• Solo se podrá subrogar su cónyuge no separado o de hecho (o pareja de hecho en iguales condiciones).
• En su defecto, podrán subrogarse sus hijos si habitaban en la vivienda arrendada y habían convivido con él durante los 2 últimos años.

¿Entonces el cónyuge o pareja tiene derecho a continuar en la vivienda en todo caso?

Sí, el cónyuge o pareja de hecho es el pariente con mayor derecho a la subrogación, por delante de hijos y ascendientes, y podrá subrogarse en el contrato de arrendamiento durante toda su vida.

Para ello se exige que no estuviera separado legalmente o de hecho y que conviviera con el inquilino fallecido en la vivienda arrendada durante los 2 últimos años, al menos, o en caso de tener descendencia común, sin requisito de tiempo.

¿Y los hijos se pueden subrogar en el contrato de alquiler?

Como hemos visto, los hijos podrán subrogarse en el contrato de alquiler si cumplen las siguientes condiciones:

• Si convivían con el inquilino en la vivienda arrendada durante los últimos 2 años antes del fallecimiento y no existe ningún cónyuge o pareja del fallecido que conviviera con él. En estos casos, el arrendamiento se extinguirá a los 2 años o hasta que el hijo cumpla 25 años, si ocurre después o cuando muera el hijo si tiene una minusvalía igual o superior al 65%.
  • Si el fallecimiento que da lugar a esta subrogación tuvo lugar después del día 1 de enero de 1995 y antes del día 2 de enero de 2005 y el hijo que se subroga ya hubiera cumplido los 65 años de edad o fuera perceptor de prestación pública por jubilación o invalidez permanente en grado de incapacidad permanente absoluta o gran invalidez, la relación arrendaticia no se extinguirá hasta su fallecimiento.
• Si fallece también el cónyuge o pareja del inquilino después de haberse subrogado en el contrato y los hijos convivían con ellos en la casa arrendada. En este caso, el arrendamiento sólo durará 2 años más o hasta que el hijo cumpla 25 años, si ocurre después; o bien toda la vida del hijo, si este tiene una minusvalía igual o superior al 65%.
  • Si el fallecimiento del cónyuge que da lugar a esta subrogación del hijo tuvo lugar después del día 1 de enero de 1995 y antes del día 2 de enero de 2005 (10 años) y el hijo que se subroga ya hubiera cumplido los 65 años de edad o fuera perceptor de prestación pública por jubilación o invalidez permanente en grado de incapacidad permanente absoluta o gran invalidez, la relación arrendaticia no se extinguirá hasta que fallezca.

¿Entonces cuándo tienen derecho a continuar en la vivienda los padres del inquilino?

De acuerdo con lo expuesto, los padres y demás ascendientes tendrán derecho a subrogarse en lugar del inquilino fallecido cuando estuvieran a cargo del inquilino y convivieran con él, y no haya cónyuge o pareja, ni hijos del fallecido con mejor derecho que ellos.

No tendrán derecho a subrogarse si el fallecido ya era un inquilino subrogado; sólo podrán hacerlo si el fallecido era el inquilino original que celebró el contrato con el propietario.

¿Cuándo se extingue el arrendamiento después de que haya subrogación?

En caso de que se dé algún caso de subrogación, el arrendamiento se extinguirá: 

1. Si se trata de una primera subrogación, cuando muera el subrogado, salvo que sea el cónyuge o pareja y haya hijos del inquilino conviviendo en la vivienda arrendada.
2. Si el subrogado es hijo del inquilino , cuando transcurran 2 años más o el hijo cumpla 25 años, si esto ocurre después. Si el hijo tiene una minusvalía igual o superior al 65%, o si el fallecimiento que da lugar a esta subrogación hubiera tenido lugar después del día 1 de enero de 1995 y antes del día 2 de enero de 2005 y el hijo que se subroga ya hubiera cumplido los 65 años de edad o fuera perceptor de prestación pública por jubilación o invalidez permanente en grado de incapacidad permanente absoluta o gran invalidez, el contrato se extingue a su fallecimiento.
3. A la muerte del segundo subrogado, en los casos en los que esté permitido o cuando corresponda, en caso de que el segundo subrogado sea el hijo. También si el fallecido ya era segundo subrogado en virtud de la antigua ley de arrendamientos urbanos.

¿En qué casos puede recuperar el propietario la vivienda por muerte del inquilino directamente?

De acuerdo con lo expuesto, el propietario podrá recuperar la vivienda en los casos en los que se extingue el contrato de arrendamiento por muerte del inquilino y por no haber derecho a nuevas subrogaciones, que son:

• Cuando el inquilino ya era un segundo subrogado al amparo de la anterior ley de arrendamientos urbanos.
• Cuando el inquilino no tiene cónyuge ni hijos conviviendo con él, ni ascendientes a su cargo que convivan igualmente en la vivienda. Si el inquilino era un primer subrogado, cuando no tenga cónyuge ni hijos conviviendo con él (en este caso, no tienen derecho a subrogación los ascendientes).
• Cuando el inquilino era el cónyuge del inquilino original y no hay hijos conviviendo con él.
• Cuando el inquilino era ascendiente del inquilino original.

¿Cómo pueden los parientes del fallecido ejercitar el derecho a la subrogación?

La subrogación no opera de manera automática, sino que debe ser notificada al arrendador por el inquilino de forma fehaciente dentro de los 3 meses siguientes a la fecha de fallecimiento del inquilino.

¿Qué requisitos se exigen para poder subrogarse en el lugar del inquilino fallecido?

Además de todo lo expuesto, el ejercicio del derecho de subrogación está sujeto a otros requisitos:

• La convivencia con el inquilino fallecido debe haber sido habitual y necesariamente en la vivienda arrendada. 
• El pariente que desee subrogarse deberá probar la condición de convivencia con el inquilino fallecido.
• También habrá que probar la condición de parentesco, lo que se hará aportando junto al escrito de notificación una prueba de la propia identidad y de que se cumplen los requisitos exigidos.
• Asimismo, será necesario aportar el certificado registral de defunción del inquilino.

La ley prohíbe expresamente que el pariente con mejor derecho a subrogación renuncie a ella en favor de otro; por tanto, si no desea subrogarse, el arrendamiento se extinguirá. 

Carmen Fernández-Cabrera Saussol

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).

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