Alquiler de renta antigua: concepto, regulación y extinción

El alquiler de renta antigua posee ciertas implicaciones que no tienen los contratos de arrendamiento que se firman en la actualidad, ya que estos se firmaron en otra época en la que la normativa aplicable era muy distinta.

Hoy en día siguen en vigor muchos arrendamientos de este tipo, por lo que a continuación vamos a explicar lo que hay que saber sobre el alquiler de renta antigua.

¿Qué se considera alquiler de renta antigua?

Se considera alquiler de renta antigua todo contrato de alquiler que se firmara antes de 1985. Estos contratos permitían que el alquiler durara toda la vida del inquilino, e incluso se mantenía durante la vida de su cónyuge, ascendientes y descendientes en los contratos firmados a partir de 1964.

Por aquel entonces, la ley protegía especialmente a los arrendatarios, ya que la situación económica de gran cantidad de familias les impedía comprar una vivienda.

Pero en el año 1985 se tomaron algunas medidas para derogar la renta antigua, hasta que en 1994 se aprobaron nuevas reformas encaminadas a que estos alquileres fueran desapareciendo.

¿Dónde se regula el alquiler de renta antigua?

Estos contratos están regulados por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿Cuáles son los derechos del inquilino de renta antigua?

Los principales derechos del inquilino en un alquiler de renta antigua son los siguientes:

• Mantener su renta, la cual se puede aumentar solo en función de la subida del IPC, por lo que nunca se trata de aumentos muy importantes.
• Derecho de compra preferente en caso de que el propietario decida vender la vivienda.

¿Cuánto dura un contrato de alquiler de renta antigua?

Normalmente los contratos de alquiler de renta antigua duran hasta que fallece el inquilino. Sin embargo, hay que tener en cuenta que el cónyuge y otros familiares se pueden subrogar en el contrato, por lo que este se mantendría.

No obstante, existen ciertas limitaciones:

• Si el 1 de enero de 1995, que es cuando entró en vigor la LAU de 1994, se habían producido ya dos subrogaciones, no se pueden producir más. En caso de que ese momento hubiera tenido lugar una sola subrogación, podría producirse otra. Y si no se había producido ninguna, se pueden producir las dos a las que nos hemos referido.
• A partir de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, las subrogaciones a las que nos hemos referido solo podrán producirse entres los siguientes familiares:
  1. A favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho,
  2. A falta de los anteriores, a favor de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.
  3. Y, por último, en defecto de los anteriores, los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con 3 años, como mínimo, de antelación, a la fecha de su fallecimiento.

El contrato de alquiler se extinguirá cuando fallezca el subrogado, salvo que se trate de un hijo del arrendatario que no tenga una minusvalía igual os superior al 65%, en cuyo caso se extinguirá a los 2 años, o cuando alcance los 25 años de edad, o por fallecimiento cuando se trate de un hijo con la minusvalía que hemos citado.

No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber otra subrogación, en cuyo caso se extinguirá a los 2 años, o cuando alcance los 25 años de edad, o por fallecimiento cuando se trate de un hijo con la minusvalía que hemos citado.

​​Y al  fallecimiento de la persona, que se hubiese subrogado en la posición del inquilino antes de la entrada en vigor de la presente ley, solo se podrá subrogar su cónyuge no separado legalmente o de hecho y, en su defecto, los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él durante los 2 años anteriores a su fallecimiento.

No debemos olvidar que quienes deseen y tengan derecho a subrogarse deben comunicar por escrito su intención al propietario de la vivienda en el plazo de 3 meses desde el fallecimiento. Si no se produce esa comunicación, el contrato de alquiler de renta antigua se extinguirá.

¿Cómo se extingue el alquiler de renta antigua?

Como hemos visto, el contrato de alquiler de renta antigua ni siquiera finaliza con el fallecimiento del cónyuge en algunos casos. Pero sí existen otras causas de extinción del contrato:

• La falta de pago de la renta por parte del inquilino.
• Que el propietario necesite la vivienda para uso propio o uso familiar.
• Que el inquilino pase más de 6 meses fuera de la casa durante un periodo de un año, sin causa justificada para ello.
• Si el inquilino tiene otro inmueble en la misma localidad.
• Que se vaya a derribar la vivienda.
• Si es necesario realizar obras de conservación que excedan del 50% del valor del inmueble.
• Que el inquilino subarriende la vivienda sin tener permiso del propietario para ello.

Más información sobre este tema en nuestro post: ¿Se puede echar a un inquilino de renta antigua?

Si no se da alguna de las causas anteriores, ¿se puede resolver el contrato indemnizando al inquilino?

No, si el inquilino tiene una renta antigua, no se puede rescindir el contrato a cambio de una indemnización a menos que el inquilino acceda a ello. Es decir, se puede acordar la rescisión del contrato compensando económicamente al arrendatario por ello, pero en ningún caso se le puede obligar a que acepte.

En caso de que se acuerde una indemnización, la cuantía de la misma también debe ser la que pacten ambas partes. Para calcularla se pueden tomar en cuenta distintos aspectos, por ejemplo el tiempo que el inquilino tenía pensado seguir viviendo en la casa.

Pero, ante la duda, un abogado experto en temas inmobiliarios puede aconsejar sobre cómo calcular la indemnización.

Erika Sánchez Arrillaga

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).

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