Comprar una vivienda con pago aplazado no es habitual, ya que normalmente el vendedor quiere asegurarse de recibir el precio del inmueble para entregarlo. No obstante, existe la posibilidad de comprar de esta forma. Pero, ¿qué puede hacer el vendedor en estos casos si no se le paga? Lo explicamos a continuación.
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Contacte con nosotrasSi se produce un impago en una compraventa de vivienda con pago aplazado, ¿qué se puede hacer?
En caso de que en una compraventa de vivienda que se esté pagando de forma aplazada se produzca un impago, la condición resolutoria permitiría rescindir el contrato. Esta facultad se deriva del artículo 1124 del Código Civil, que dice así:
La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo, es decir, que si el Tribunal considera que existe una causa justificada, podrá no decretar la resolución
Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.
Entonces, ante un impago, el vendedor puede solicitar que se le devuelva la propiedad de la vivienda, a cambio de reintegrar al comprador las cantidades que haya satisfecho, o que el comprador pague lo que debe.
Y, si habiendo solicitado que el comprador pague, esto no sucede, podrá el vendedor pedir posteriormente la resolución del contrato.
Ahora bien: hay que tener en cuenta que aunque el comprador no haya pagado a tiempo, si lo hace antes de que se le requiera para ello en Notaría o en el Juzgado, no se podrá rescindir el contrato por esta razón. Esto es así en función de lo establecido en el artículo 1504 del Código Civil:
En la venta de bienes inmuebles, aún cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término.
¿Cómo se reclama el impago de la compraventa de vivienda con pago aplazado?
La reclamación se puede hacer tanto extrajudicial como judicialmente, tal como se deriva del artículo 1504 del Código Civil. En caso de hacer la reclamación de forma extrajudicial, es importante hacerlo a través de un medio fehaciente, como un burofax.
Además, hay que recordar que tan solo si se reclama a través de un requerimiento notarial y esto no surte efecto, se puede proceder a solicitar la resolución del contrato por impago. Es decir, que no se puede pedir que se rescinda el contrato tras haber enviado simplemente un burofax.
Si la reclamación es por la vía judicial, se presentará una demanda ante el Juzgado de Primera Instancia y se celebrará un juicio verbal u ordinario, en función de la cuantía a la que se refiera la reclamación:
- Cuando sea inferior a 6.000 euros, el procedimiento será el juicio verbal.
- En caso de que sea superior a 6.000 euros, será un juicio ordinario.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).