La modificación de elementos comunes en comunidades de propietarios

Modificación de elementos comunes en comunidades de propietarios

Los propietarios de una comunidad de vecinos pueden hacer modificaciones en sus respectivos pisos o locales, siempre que no causen perjuicio alguno a los demás propietarios con ello. Pero, ¿pueden modificar los elementos comunes? ¿Cuál sería el proceso en estos casos? En este artículo vamos a tratar estos temas.

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¿Qué se consideran elementos comunes en un edificio?

Según el artículo 396 del Código Civil, los elementos comunes de un edificio serían todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute. El citado artículo contiene un listado de elementos que se consideran comunes, como la fachada, el portal, las escaleras, las porterías, etc.

La propiedad separada de los propietarios sobre los diferentes pisos o locales del edificio, o las partes de los mismos que se pueden aprovechar de forma independiente (por tener una salida propia que dé a un elemento común del propio edificio o a la vía pública), conlleva el derecho de copropiedad sobre los elementos comunes.

¿Puede un propietario decidir la modificación de elementos comunes?

No, ninguno de los propietarios puede decidir realizar una modificación de los elementos comunes de un edificio. Queda patente en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), al establecer lo siguiente en su artículo 7.1:

1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

Artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal

Así pues, si un propietario considera que hay que realizar algún tipo de reparación o cualquier otra modificación en un elemento común con una cierta inmediatez, tiene que ponerlo en conocimiento de la comunidad a través del administrador.

El siguiente paso sería celebrar una junta extraordinaria, en la que se debatiría si dicha modificación realmente es necesaria y se sometería a votación. La propuesta quedaría aprobada si al menos 3/5 de los vecinos votan a favor.

En ese caso, la modificación tendría que pagarse bien con los ahorros de la comunidad, bien con una derrama que tendrían que pagar los propietarios.

¿Qué ocurre si se trata de una modificación prohibida por los estatutos de la comunidad?

Si la modificación de los elementos comunes que se quiere realizar no está permitida por los estatutos de la comunidad, los propietarios pueden cambiarlos. Pero para ello, sería necesario que todos los vecinos votaran a favor.

Erika Sánchez Arrillaga
Erika Sánchez Arrillaga

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).

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