Una de las dudas más frecuentes que surgen al firmar un contrato de alquiler es quién tiene que hacerse cargo de los desperfectos que se produzcan en la vivienda.
Para arrojar luz sobre este tema, a continuación, vamos a explicar quién paga las reparaciones y averías en una vivienda de alquiler.
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Contacte con nosotras¿Quién paga las reparaciones y averías en una vivienda de alquiler?
La respuesta a esta pregunta la encontramos en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que en su apartado 1 establece que el arrendador tiene la obligación de realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para que sirva para el uso convenido.
Ahora bien, el arrendador no se encargará de aquellas reparaciones que sean imputables al arrendatario, según lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil. Es decir:
- Aquellos deterioros que sufra la vivienda, salvo que sea capaz de acreditar que no son culpa suya.
- Los deterioros que sean responsabilidad de las personas de su casa. Así pues, el arrendatario se hará cargo de las reparaciones que sean imputables a las personas que se encuentren en la vivienda.
Por otro lado, la LAU establece un límite para la obligación de reparación del arrendador: la destrucción de la vivienda por causa que no le resulte imputable, en cuyo caso se extinguirá el contrato de arrendamiento.
¿El arrendatario se hace cargo de algún tipo de reparación?
Sí, al arrendatario le corresponden aquellas pequeñas reparaciones que requiera el desgaste por el uso normal de la vivienda, en función de lo establecido en el apartado 4 del artículo 21 de la LAU.
La ley no especifica cuáles son las reparaciones que se consideran pequeñas, por lo que en estos casos es necesario aplicar la lógica, o acudir a la jurisprudencia y doctrina establecida en asuntos similares.
Así por ejemplo, si se trata de una reparación que requiera la vivienda al poco tiempo de iniciarse el contrato , en principio debe encargarse el arrendador, porque es muy improbable que se deba al uso de la casa en condiciones de normalidad.
Ello, siempre y cuando, no se pueda demostrar que el arrendatario le ha dado un uso indebido.
Para evitar problemas futuros, es fundamental que el contrato de arrendamiento contenga todas las especificaciones posibles respecto a las reparaciones de las que se hará cargo el arrendador y las que corresponderá al arrendatario.
Por ejemplo, se puede incluir un límite económico de las reparaciones que corran a cargo del inquilino, entre otros criterios posibles.
Ahora bien, cuando en virtud del contrato se obligue al inquilino a pagar reparaciones que no se consideran pequeñas sino que son propias del mantenimiento y conservación de la vivienda y que por tanto le corresponden al arrendador, esa cláusula es nula y se tiene por no puesta, existiendo libertad de pacto siempre que se respete la ley.
Cuando la vivienda necesita una reparación, ¿el arrendatario está obligado a avisar al arrendador?
Sí, tiene que darle aviso, ya que así lo dispone el artículo 21.4 de la LAU. Según este precepto, el inquilino tiene que poner en conocimiento del arrendador la necesidad de hacer las reparaciones de las que este debe hacerse cargo, lo antes posible.
Para ello debe facilitarle la verificación directa del estado de la vivienda, por sí mismo o a través de los técnicos que designe.
No obstante, el arrendatario puede hacer las reparaciones que sean urgentes, comunicándoselo previamente al arrendador, para evitar un daño inminente o una incomodidad grave. Tras lo cual, puede exigir su importe inmediatamente al arrendador.
¿El inquilino está obligado a soportar las obras que realice el arrendador?
Si la obra es de conservación y no puede diferirse hasta que finalice el contrato de alquiler, el arrendatario está obligado a soportarla, según el apartado 2 del artículo 21 de la LAU. Y ello aunque la obra le resulte muy molesta o le suponga verse privado de parte de la vivienda.
Sin embargo, si la obra tiene una duración superior a 20 días, la renta se debe reducir de forma proporcional a la parte de la vivienda de la que el inquilino se vea privado, en su caso.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).