Reclamación por incumplimientos de la memoria de calidades

Reclamación por incumplimientos de la memoria de calidades

Cuando se compra una vivienda que aún no está construida, no es posible comprobar los materiales de los que va a estar hecha. Por ello es necesario contar con una memoria de calidades que se pronuncie sobre este aspecto.

Cuando las calidades efectivamente incluidas en la vivienda no se corresponden con las que ofertó el promotor o el constructor, ¿puede reclamar el propietario?

En este artículo vamos a ver que sí puede hacerlo, y cómo se puede reclamar en caso de incumplimiento de la memoria de calidades.

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¿Qué es una memoria de calidades?

Una memoria de calidades es un documento vinculante que contiene los detalles de un inmueble que se adquiere sobre plano, debiendo reflejar los materiales que se van a utilizar en la construcción (no solo de la vivienda que se adquiere, sino de todo el edificio, incluyendo las zonas comunes).

Este documento se incluye junto al resto de documentación que forma parte del contrato de compraventa o de obra y debe ser completamente preciso, estableciendo los materiales y equipamientos que se utilizarán en el inmueble. No puede referirse solo a la calidad de los mismos, sino también a su marca, modelo y características a nivel técnico.

Habitualmente, la promotora utiliza el término “o similar” cuando se refiere a ciertos materiales, ya que puede encontrarse ciertas dificultades técnicas para utilizar un material determinado.

Pero en ningún caso esto puede afectar a la calidad de los mismos, que tiene que ser la misma o superior, sin que ello represente que el comprador tenga que pagar un precio mayor por ello. En caso contrario, estaríamos ante un incumplimiento de la memoria de calidades.

¿Cuándo se entiende que se incumple la memoria de calidades?

Tal y como se ha dicho, esto ocurrirá si llegado el momento de la entrega de la casa, o de la revisión de los trabajos, se aprecia que los materiales empleados no son los ofertados, sino que han sido modificados y sustituidos por otros de menor calidad. 

También se entiende que hay incumplimiento si lo que se entrega no se corresponde con lo publicitado, aunque las características de los elementos afectados no se hubieran incluido en el contrato.

La publicidad es vinculante, y los compradores están protegidos por la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios frente a los incumplimientos de lo publicitado. Se exceptúa el caso de que las cláusulas incluidas en el contrato sean más beneficiosas que las que se publicitaron (artículo 61).

¿Es vinculante la memoria de calidades?

, la memoria de calidades es un documento vinculante que, de hecho, tiene que formar parte del contrato de compraventa y normalmente se entrega con el mismo. Ambas partes deben firmar la memoria de calidades, quedando así obligadas por su contenido.

¿Qué puede hacer el propietario ante un incumplimiento de la memoria de calidades?

En caso de incumplimiento de la memoria de calidades, por no coincidir dichas calidades con las acordadas, el comprador puede reclamar.

En primer lugar, deberá asegurarse de que su contrato no incluye ninguna cláusula abusiva que excluya al promotor de responsabilidad por la modificación de las calidades. En segundo lugar, si observa que se están incumpliendo las calidades desde el mismo momento en que visita las obras, antes de la entrega de la vivienda, deberá hacerlo constar por escrito y comunicárselo al promotor.

Si no obtiene respuesta ni se modifican los elementos señalados, entonces es conveniente contratar a un perito para que elabore un informe pericial donde quede constancia de las calidades empleadas y de la discordancia con las incluidas en la memoria de calidades o en la publicidad.

Además, conviene que recopile toda la información publicitaria de que disponga, con el fin de poder probar más adelante cuáles fueron las calidades ofertadas. 

Con toda la documentación necesaria, podrá reclamar al promotor.

¿Cómo reclamar?

En primer lugar es conveniente hacerlo de forma extrajudicial, para intentar buscar una solución evitando un juicio.

La reclamación extrajudicial debe hacerse por medios fehacientes, para que quede constancia de la misma. Lo normal es hacer llegar un burofax a la promotora con la reclamación, intentando así llegar a un acuerdo con la misma.

Si las negociaciones con la promotora no llegan a buen fin, o esta no se presta a negociar o no responde, la reclamación puede continuar por la vía judicial. Normalmente se resuelve con una indemnización económica, u obligando a la promotora a sustituir las calidades utilizadas.

¿Qué plazo hay para reclamar en caso de incumplimiento de la memoria de calidades?

En este caso en que hay un incumplimiento de las condiciones del contrato, estamos ante un supuesto de responsabilidad contractual, y el plazo para reclamar es el general de 5 años que establece el artículo 1964.2 del Código Civil.

La demanda deberá ir dirigida contra el promotor, que es con quien ha contratado el propietario directamente.

Carmen Fernández-Cabrera Saussol
Carmen Fernández-Cabrera Saussol, abogada especialista en derecho inmobiliario en Madrid

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).

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