Si un deudor hipotecario no puede hacer frente a la deuda contraída, el acreedor puede llevar a cabo una ejecución hipotecaria para cobrar su deuda. Mediante este procedimiento, el inmueble adquirido cambia de manos, y el importe del remate de la subasta permite la cancelación de la carga hipotecaria.
En este post vamos a analizar en qué consiste la cesión de remate en un procedimiento de ejecución por subasta de bienes inmuebles.
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Contacte con nosotras¿Qué es una cesión de remate?
En el contexto de las subastas judiciales de inmuebles, el apartado tercero del artículo 647 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite que los ejecutantes o acreedores posteriores se conviertan en beneficiarios de su adjudicación, para ceder el remate con posterioridad a un tercero.
3. El ejecutante y los acreedores posteriores participan en la subasta con derecho a ceder el remate a un tercero, sin necesidad de manifestación expresa. Si no se hubiera efectuado con anterioridad, la cesión se verificará en el plazo de cinco días que deberá conferir el letrado o letrada de la Administración de Justicia cuando queden los autos pendientes de dictar el decreto de adjudicación y tras haberse pagado, en su caso, el precio de remate. A tal efecto, se presentará escrito firmado por cedente y cesionario al que se adjuntarán los documentos que permitan acreditar la identidad, facultades y representación de los firmantes, si no constaran ya en el expediente.
Si la cesión ha sido mediante precio, se acreditará documentalmente el pago de la cantidad total por la que el cesionario hubiera obtenido la cesión.
El precio de la cesión de remate podrá ser inferior al del remate o adjudicación sin perjuicio de que la minoración de deuda para el ejecutado deberá corresponderse con el importe total del remate o adjudicación.
Si hubiera sobreprecio también se aplicará a los fines de la ejecución, y así se hará constar en el decreto de adjudicación como un concepto distinto del precio de adjudicación. Si, a consecuencia de ese sobreprecio, existiera sobrante respecto al crédito total reclamado, se requerirá al ejecutante para que proceda a su ingreso en la cuenta del juzgado en el plazo de diez días.
Si no efectuara el pago en el plazo de diez días, se declarará la quiebra de la subasta y se descontará del crédito del ejecutante el importe equivalente al depósito exigido a los demás postores para participar en esa subasta, corriendo a su cargo los gastos de celebración de la nueva subasta.
Esto significa que el acreedor hipotecario que, para cobrar la deuda impagada, ejecuta la garantía o vivienda hipotecada, puede solicitar la adjudicación del bien, para transmitir posteriormente el derecho de adquisición de su propiedad al cesionario del remate.
Este negocio jurídico se articula a través de un contrato de cesión de remate. En este documento, el cedente, el banco que solicitó la adjudicación, transmite el derecho a adquirir la propiedad del bien inmueble al cesionario, que se compromete al pago de un precio.
Diferencias con otros contratos similares
Aunque, a efectos del resultado, esta cesión de remate presenta similitudes con una venta del inmueble, se debe tener en cuenta que el acreedor hipotecario nunca llega a convertirse en el propietario de la vivienda.
De este modo, no se produce una transmisión de la propiedad desde el banco a un comprador, sino que se transfieren los derechos asociados con su adjudicación, cuyo efecto es el de la adquisición de la propiedad por parte del cesionario del remate.
Frente a los negocios jurídicos de cesión de crédito, la diferencia fundamental reside en el momento en el que se produce la transmisión de derechos.
En la cesión de crédito, un tercero se constituye como cesionario de los derechos garantizados de una hipoteca antes de que tenga lugar el procedimiento de ejecución.
¿En qué casos puede firmarse un contrato de cesión de remate?
Cuando una subasta judicial de un bien inmueble se declara desierta, el banco puede solicitar, en el plazo de 20 días, que se le reconozca como adjudicatario de la vivienda.
En estos casos, antes de que la sentencia revista firmeza y se adquiera la propiedad del inmueble, el acreedor hipotecario puede llevar a cabo esta cesión de remate.
De esta manera, se transfiere a un tercero, o cesionario, el derecho a adquirir el inmueble, que deriva directamente de su adjudicación.
El precio de adjudicación en estos supuestos viene determinado por el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que establece una cantidad equivalente al 50 % del valor de tasación, cuando no fuera la vivienda habitual del deudor.
En caso contrario, este importe se incrementa hasta el 70 %. No obstante, si la cantidad adeudada, teniendo en cuenta todos los conceptos, es inferior a dicho importe, el precio de adjudicación será equivalente al 60 % del valor de tasación.
¿Cuál es el procedimiento?
Una vez que el banco ha solicitado la adjudicación del inmueble, y ha alcanzado un acuerdo para la cesión del remate, ambas partes deben personarse ante el letrado de la Administración de Justicia.
En este acto, el cesionario habrá de manifestar su acuerdo, y se procederá, de forma simultánea, al pago o consignación del precio de remate.
El plazo disponible para efectuar la cesión de remate no está fijado normativamente, sino que será el letrado de la Administración de Justicia el que lo determine, según cada caso.
De cualquier modo, se habrá de respetar el mencionado plazo de 20 días tras el cierre de la subasta, cuyo transcurso obligará al alzamiento del embargo del bien, a instancia del ejecutado y por parte del letrado de la Administración de Justicia.
Por supuesto, esta cesión de remate deberá llevarse a cabo antes de que la adjudicación se haga efectiva a nombre del banco. A partir de ese momento, y tal y como se ha apuntado previamente, la transmisión de la propiedad del inmueble habrá de ser objeto de un contrato de compraventa.
¿Existen límites para el precio de la cesión de remate?
El precio consignado en el contrato de cesión de remate solo está sometido a la autonomía de la voluntad de las partes.
Por tanto, cedente y cesionario tendrán que convenir un importe que no estará condicionado por el precio de adjudicación del bien inmueble en la subasta judicial.
El importe que el cesionario pagará al cedente por adquirir la propiedad del inmueble puede ser tanto superior como inferior al de adjudicación, sin más límites que los que les permitan llegar a un acuerdo.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).