En los últimos años, han proliferado los alquileres turísticos en ciudades que reciben gran afluencia de visitantes. En términos generales, la ley permite el uso turístico de las viviendas, pero, en la práctica, ese uso a veces se traduce en importantes molestias para los vecinos que viven en el mismo edificio.
Algunas comunidades de vecinos se plantean si es posible solucionar el problema, y la respuesta es que sí.
Vamos a ver a continuación qué puede hacer una comunidad de vecinos para limitar o prohibir el uso turístico de las viviendas.
Podemos ayudarle
En Tres-K Abogadas somos abogadas especialistas en derecho inmobiliario. Si necesita un despacho con amplia experiencia en Derecho Inmobiliario, contacte con nosotros e infórmese sin compromiso.
Contacte con nosotras¿La comunidad de propietarios puede prohibir el uso turístico de las viviendas?
Sí puede hacerlo. La comunidad de propietarios puede acordar en los estatutos la prohibición de que las viviendas se dediquen a un uso turístico, o a cualquier otra actividad económica.
Según sea el alcance de la limitación, las condiciones para adoptar el acuerdo serán diferentes:
Limitar o condicionar el uso de las viviendas como alquiler turístico
El artículo 17, apartado 12, de la Ley de propiedad horizontal prevé expresamente la posibilidad de limitar o condicionar el uso de las viviendas para alquiler turístico. Para adoptar este acuerdo, suponga o no modificación de los estatutos, será necesario el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Esto significa que, en principio, y a menos que esté expresamente prohibido en los estatutos, los propietarios tendrán libertad para destinar su vivienda a uso turístico, a menos que la comunidad decida limitar esa posibilidad o imponer alguna condición al respecto, para lo cual necesitará adoptar el acuerdo con una mayoría de tres quintos.
Prohibir el uso de las viviendas como alquiler turístico
Por otro lado, cabe la posibilidad de que los propietarios prohíban que las viviendas se destinen a uso turístico o a cualquier otra actividad económica. Como este acuerdo rebasaría la limitación o el uso condicionado de la vivienda para ese fin, la ley es más estricta y exige la unanimidad de los votos de los propietarios.
En la Ley de propiedad horizontal no se recoge esta posibilidad expresamente, sino de forma general en el artículo 17, apartado 6, por el que se establece que cualquier acuerdo que no esté regulado expresamente en el mismo artículo, que implique la aprobación o modificación de las reglas contenidas en los estatutos, requerirá para su validez el acuerdo unánime de los propietarios que, a su vez, representen la totalidad de las cuotas de participación.
¿Se pueden modificar los estatutos de la comunidad para prohibir las viviendas turísticas?
Tal y como hemos visto, es perfectamente posible prever desde un primer momento en los estatutos que las viviendas no puedan destinarse al uso turístico. Pero, si esta prohibición no está prevista desde el inicio, es perfectamente posible acordarla con posterioridad, siempre que estén de acuerdo todos los propietarios de la comunidad.
De hecho, la jurisprudencia reciente ha avalado la validez de los acuerdos en este sentido incluidos en los estatutos de alguna comunidad de propietarios, como en la Sentencia del Tribunal Supremo número 5199/2023, de 29 de noviembre.
Sin embargo, en la práctica parece poco probable que pueda adoptarse este acuerdo si la iniciativa surge como consecuencia del intento de un propietario de destinar su vivienda a este uso, ya que requiere el voto unánime de los propietarios, y el interesado siempre va a votar en contra.
Es diferente que la norma ya estuviera incluida en los estatutos, en cuyo caso, la comunidad de propietarios solo tendría que aplicarla.
Será más fácil adoptar algún tipo de limitación o condicionar el uso turístico de la vivienda, ya que bastará con que estén de acuerdo en ello los propietarios que representen las tres quintas partes del total.
¿Y qué pasa si los estatutos no prohíben el uso turístico pero molesta a los vecinos?
En principio, el uso turístico no tiene por qué suponer una actividad molesta para los vecinos, pero en la práctica sabemos que en muchas ocasiones es así. En ese caso, el problema de la comunidad no es tanto con el uso turístico sino con el comportamiento de las personas que alquilan la vivienda.
La Ley de propiedad horizontal prevé un procedimiento para que los vecinos puedan defenderse de las actividades molestas que lleve a cabo uno de ellos en su vivienda.
El artículo 7, apartado 2,prohíbe expresamente al propietario u ocupante de la vivienda (y por tanto al mismo usuario del alquiler turístico) desarrollar actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para el edificio o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Por tanto, si el uso que hacen los inquilinos o huéspedes contraviene la legislación general sobre actividades molestas, o alguna norma que ya estuviera incluida en los estatutos, el presidente de la comunidad requerirá a quien las realice el inmediato cese de las actividades. Si el infractor continúa, se podrá autorizar por la junta de propietarios que se entable acción de cesación contra él.
El juez podrá acordar la cesación cautelar de la actividad de uso turístico, si se demuestra que da lugar a actividades molestas o de cualquier otro tipo prohibidas por la ley.
Finalmente, se dictará sentencia disponiendo, si procede, además de la cesación de la actividad, una indemnización de daños y perjuicios y la privación del derecho al uso de la vivienda.
Para adoptar las medidas mencionadas, se tendrá en cuenta la gravedad de los hechos, por lo que es posible que la sentencia no pase de imponer el cese en la actividad de uso turístico, o el cese en las actividades que algunos huéspedes hayan realizado en la vivienda como consecuencia de su uso turístico.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).