El uso turístico de un edificio o una vivienda debe estar permitido previamente por el Plan General de Ordenación Urbana municipal, de modo que, en principio, no se pueden dedicar a él los edificios cuyo destino previsto es exclusivamente el residencial o cualquier otro.
No obstante, el alquiler vacacional se ha movido hasta el momento en una especie de limbo jurídico, amparado por la libertad de los propietarios de arrendar sus viviendas.
Esto ha obligado a los poderes públicos a realizar modificaciones en las normas para solucionar los problemas de convivencia que se han producido en algunos casos.
Podemos ayudarle
En Tres-K Abogadas somos abogadas especialistas en derecho inmobiliario. Si necesita un despacho con amplia experiencia en Derecho Inmobiliario, contacte con nosotros e infórmese sin compromiso.
Contacte con nosotras¿Está permitido el alquiler turístico en los edificios de viviendas?
Si el planeamiento municipal permite que el uso turístico sea compatible con el residencial para una determinada porción de suelo del municipio, podrán coexistir las viviendas turísticas con las residenciales.
Sin embargo, eso no significa que en cualquier caso los propietarios estén obligados a admitirlo en su edificio, ya que son los propietarios de cada inmueble los que tienen la última palabra.
Así, si la junta de propietarios decide prohibir el alquiler vacacional, podrá hacerse, siempre que se cumplan los requisitos que impone la ley para tomar el acuerdo que prohíba, o en su caso permita el arrendamiento con fines turísticos.
¿Cómo pueden los propietarios limitar las viviendas turísticas en su edificio?
Para poder limitar o condicionar el uso turístico en un edificio, o cualquier otra actividad que pueda resultar molesta para los vecinos, es necesario que se adopte el acuerdo correspondiente en junta de propietarios.
La norma que regula la forma de adoptar dichos acuerdos es la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, concretamente en su artículo diecisiete.
El apartado 12 de dicho artículo fue añadido por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, con el objetivo de regular específicamente la forma de adoptar los acuerdos para limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler vacacional en los edificios en régimen de propiedad horizontal.
Así, de acuerdo con el artículo, para poder limitar o condicionar el uso de alquiler turístico, será necesario que se cumplan los siguientes requisitos:
- Que el tema a discutir figure en el orden del día de la convocatoria de la junta de propietarios.
- La convocatoria debe surgir del presidente de la comunidad, y el tema puede ser sugerido por cualquier propietario que lo solicite en un escrito dirigido al presidente con antelación a la convocatoria.
- Que el acuerdo sea adoptado por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios.
- Que dicha proporción de votos represente a su vez las tres quintas partes de las cuotas de participación.
- Que el acuerdo así adoptado se aplique a partir de la fecha de su adopción, pero nunca con efectos retroactivos.
Además, el acuerdo debe ser reflejado en el acta de la junta de propietarios, y esta, firmada por el presidente y el secretario, tras lo cual se convertirá en un acuerdo ejecutivo y podrá exigirse su cumplimiento forzoso.
¿Qué pasa si un propietario no cumple?
Si el acuerdo ha sido válidamente adoptado y se incluye en los estatutos, es de obligado cumplimiento para todos los propietarios, de modo que si alguno incumple, se puede proceder contra él por realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El artículo séptimo apartado 2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece la forma de proceder en este caso: el presidente requerirá al infractor la inmediata cesación de la actividad, bajo apercibimiento de iniciar acciones judiciales.
Si aun así el infractor continúa con el incumplimiento, el presidente, una vez obtenida la autorización de la junta de propietarios convocada al efecto, podrá entablar acción de cesación contra él, lo que se resolverá mediante juicio ordinario.
La sentencia puede imponer la cesación y una indemnización por daños y perjuicios si procede, además de la prohibición del uso de la vivienda por un tiempo no superior a 3 años.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).