Cada piso o local de un edificio debe contar con una cuota de participación. A continuación, explicaremos en qué consiste este concepto y cómo se establece en cada caso.
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Contacte con nosotras¿Qué es la cuota de participación?
En una comunidad de propietarios, la cuota de participación es el porcentaje que a cada piso o local le corresponde de la copropiedad de los elementos comunes, y por lo tanto, de las cargas de la comunidad, así como de sus beneficios en su caso.
Este concepto se contempla expresamente en el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que establece lo siguiente:
(...)
A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley.
(...)
¿Para qué sirve la cuota de participación?
Conocer la cuota de participación es fundamental para:
- Saber el porcentaje de participación de cada vivienda o local en los gastos y posibles beneficios, como ya sabemos.
- Calcular el quórum que se necesita para constituirse válidamente en la junta y lograr acuerdos.
¿Cómo se decide la cuota de participación de cada piso o local?
Tal como establece el artículo 5 de la LPH, la cuota de participación se fija en el título constitutivo de la propiedad y puede ser determinada por:
- El propietario único del edificio, al comenzar a venderlo por pisos. Esta es la manera más habitual de fijar la cuota de participación. En este caso, el promotor (o el constructor en su caso) asigna a cada piso o local su respectiva cuota de participación en el total del edificio.
- Acuerdo unánime de los propietarios existentes. Esto ocurre cuando los propietarios quieren cambiar las cuotas de participación que asignó en su día el promotor, o cuando este no lo hizo.
- Laudo o resolución judicial. En caso de que el promotor no fijara las correspondientes cuotas de participación, ni tampoco lo hayan hecho los propietarios, solo se pueden establecer dichas cuotas a través de un laudo arbitral, o por resolución judicial emanada de un juicio ordinario.
¿Qué criterios se tienen en cuenta al fijar la cuota de participación?
Los aspectos que se valoran para fijar la cuota de participación son los siguientes:
- Superficie útil del piso o local en relación al total del inmueble.
- Su emplazamiento interior o exterior. Este aspecto es especialmente importante en el caso de los locales, donde puede ser muy distinto que se encuentre en la fachada del edificio o en la parte de atrás del mismo.
- Su situación.
- El uso que se presuma racionalmente que se va a realizar de los servicios o elementos comunes. Es de lógica que en el caso de los locales no se hará uso de ciertos servicios, como el ascensor o la limpieza del local, y que por ello no deben tener la misma cuota de participación que un piso que pueda tener una superficie útil igual
¿Se puede reclamar por no estar de acuerdo con la cuota de participación?
Si algún propietario considera que la cuota de participación de su piso o local no sigue los criterios del artículo 5 de la LPH, debe intentar llegar a un acuerdo en el que se consiga la unanimidad de los propietarios, en base a lo establecido en el artículo 17.6 de la LPH.
Ahora bien, en caso de no llegar a dicho acuerdo, el propietario podrá reclamar judicialmente contra el resto de propietarios.
6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).