El desistimiento del inquilino es la posibilidad, que por ley o por contrato se ofrece a éste, de dejar sin efecto el contrato de alquiler anticipadamente por su propia voluntad.
Para desistir del contrato de alquiler por parte del inquilino, hay que realizar el siguiente procedimiento:
- El inquilino debe notificarlo al arrendador mediante una carta de desistimiento.
- Dicha notificación debe realizarse en los plazos que establece la ley.
- El preaviso debe notificarse de manera fehaciente.
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Contacte con nosotrasDesistimiento del contrato de alquiler en la Ley de Arrendamientos Urbanos
Está recogido en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Plazo mínimo para el desistimiento
El arrendatario puede desistir del contrato a partir de los seis meses de la firma. Si el desistimiento sucede antes de los seis meses, el arrendatario deberá abonar la totalidad de las rentas que falten de los seis primeros meses.
Si el contrato de alquiler está prorrogado, el inquilino puede desistir del mismo en cualquier momento a partir de la prórroga.
Cuando el contrato de alquiler es anterior al 6 de junio de 2013, el arrendatario puede desistir si el arrendamiento ha superado los cinco años y una vez transcurrido el plazo.
Comunicación del desistimiento del contrato
La comunicación del desistimiento debe hacerse al arrendador con mínimo treinta días de antelación. Si no se cumple el preaviso, el inquilino deberá pagar la renta correspondiente a esos días.
Es aconsejable que dicha comunicación se realice de manera fehaciente, mediante burofax con certificación de texto y acuse de recibo.
Si el desistimiento se debe a obras de mejora en la vivienda, el arrendatario tiene un plazo de un mes para desistir y notificarlo al arrendador, desde que se le notifica la voluntad de realizar dichas obras y el arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.
Indemnización al arrendador
Según el artículo 11 LAU, para que exista indemnización al arrendador esta debe establecerse en el contrato de alquiler, en cuyo caso el arrendatario deberá pagar el equivalente a un mes de renta por cada año del contrato que quede sin cumplir, o su parte proporcional a los meses por cumplir si quedara menos de un año.
No se puede establecer una indemnización superior o será considerada nula.
Desistimiento sin consentimiento del cónyuge
Si el arrendatario manifestare al arrendador su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, el arrendamiento podrá continuar en beneficio de dicho cónyuge.
Para ello, efectuado el requerimiento por el arrendador al cónyuge para que manifieste si quiere continuar con el arrendamiento, este dispone del plazo de quince días para contestar, a contar desde que recibió el requerimiento, si no lo hace, el contrato se extinguirá y deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato.
Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre que, en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario.
Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes.
Esto será también aplicable a la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
Desistimiento del contrato de arrendamiento en fincas rústicas
Cuando se trata de arrendamientos rústicos, el arrendatario puede desistir del contrato al término del año agrícola notificándoselo al arrendador con un año de antelación.
Cuando se trata de arrendamiento de explotación, en virtud del artículo 1.3 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, se regirá por lo que hayan pactado las partes y en su defecto por lo establecido en la ley, por tanto, si no se ha pactado nada acerca del desistimiento el arrendatario puede desistir del contrato, al término del año agrícola notificándoselo al arrendador con un año de antelación.
Desistimiento del contrato de arrendamiento para destinos distintos al de vivienda
El desistimiento del arrendatario en un contrato de uso distinto al de vivienda, en virtud del artículo 4.3 de la LAU, se regirá por lo que hayan pactado las partes en el contrato sin que le sea de aplicación lo previsto para las viviendas en la LAU.
De este modo, si en el contrato no se ha pactado nada acerca del desistimiento y el arrendatario desiste, supone un incumplimiento de contrato, y por ello el arrendador puede exigir al arrendatario el cumplimiento de lo acordado, o bien instar la resolución con indemnización de daños y perjuicios.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).