El procedimiento monitorio para comunidades de propietarios

Las deudas por gastos comunes con las comunidades de propietarios se pueden reclamar a través del procedimiento monitorio, un procedimiento ágil y sencillo para obtener el pago de deudas.

Regulación legal del procedimiento monitorio para comunidades de propietarios

En primer lugar, debemos señalar que el procedimiento monitorio se regula entre los artículos 812 y 818 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

Pues bien, el procedimiento monitorio es aplicable a deudas con las comunidades de propietarios en base al artículo 812.2.2º de la LEC, que establece que se podrá acudir a este procedimiento para la obtención del pago de las deudas acreditadas mediante certificaciones de impago de cantidades debidas en concepto de gastos comunes de comunidades de propietarios de inmuebles urbanos.

Para ello, debe tratarse de deudas líquidas, determinadas, vencidas y exigibles, requisitos que recoge el propio artículo 812 en su apartado 1.

Por otro lado, el artículo 21.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) también contempla la posibilidad de que la comunidad recurra al proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal, para reclamar las cantidades que le sean debidas por gastos comunes, (ordinarios y extraordinarios, generales o individualizables, o del fondo de reserva).

En el propio artículo 21 de la LPH se regulan algunos aspectos concretos del procedimiento monitorio para comunidades de propietarios, en sus apartados 2 a 5.

¿Cómo se inicia el procedimiento monitorio para comunidades de propietarios?

El procedimiento comienza con un escrito de petición inicial, para el que se pueden utilizar los impresos o formularios normalizados que facilitan los propios juzgados. También se pueden descargar desde la página web del Consejo General del Poder judicial.

Dicho escrito tiene que contener:

• Datos de identificación tanto de la comunidad de propietarios como de la persona que lo presenta en su nombre. Se recomienda aportar número de teléfono y dirección de correo electrónico, para facilitar las comunicaciones.
• Datos personales y demás circunstancias de la persona o personas deudoras, así como  el domicilio que haya designado a efectos de notificaciones y citaciones relacionadas con la comunidad, el del piso o local del que sea propietario en la comunidad o, en su defecto, el piso o local al que se refiere la deuda. También se aconseja aportar teléfono y dirección de correo electrónico.
• La petición inicial se puede dirigir también contra el anterior propietario si este debe responder del pago de la deuda según el artículo 9 de la LPH. Del mismo modo, puede dirigirse contra el titular que conste en el Registro de la Propiedad. En cualquiera de estos casos, se podrá formular la petición contra cualquiera de los obligados al pago o contra todos ellos en conjunto.
• Hechos que originaron la deuda, de manera breve.
• Cuantía de la deuda aprobada por la junta de propietarios y que consta en la certificación.

Al escrito de petición inicial se tendrán que adjuntar los siguientes documentos:

• Certificación del acuerdo de la junta de propietarios en el que se apruebe la liquidación de la deuda y su impago, que tendrá que crear la persona que actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente.
• Documento que acredite la notificación al deudor del acuerdo por el que se aprueba la liquidación de la deuda, ya sea mediante burofax o publicación en el tablón de anuncios de la comunidad, según proceda.
• Documento acreditativo de la condición de presidente o administrador de la comunidad y la autorización para formular la reclamación.
• Justificantes de los gastos provocados por el previo requerimiento de pago (por ejemplo en notaría) en caso de haberse realizado, y el documento que acredite que se ha hecho el mismo.

En caso de tratarse de documentos privados, habrá que presentarlos por original o mediante copia autenticada por funcionario competente. Si solo se dispone de copia simple se podrá presentar la misma, que surtirá los mismos efectos que el original, siempre y cuando su validez no sea cuestionada por las otras partes.

Junto a la petición inicial se tendrán que presentar tantas copias de esta y de los documentos correspondientes como personas o entidades contra las que se dirija la reclamación.

¿Dónde se presenta el escrito inicial?

Se podrá presentar el escrito inicial tanto ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar en el que se encuentre el inmueble, como en el del domicilio o residencia del deudor o, en caso de no conocerse este, en el del lugar en el que se le pudiera localizar.

¿Qué ocurre una vez que se presenta el escrito inicial?

Una vez presentada la petición inicial y la documentación, si el juzgado comprueba que se cumplen los requisitos, requerirá el pago al deudor para que en un plazo de 20 días abone la deuda o comparezca y alegue las razones por las que piensa que no debe (total o parcialmente) lo que se le reclama, en escrito de oposición.

Si el juzgado considera que la cantidad que se reclama no es correcta, propondrá que en un plazo no superior a 10 días se acepte o se rechace requerir al deudor por una cuantía inferior a la solicitada en un principio. En caso de rechazo o de que no haya contestación, se archivará el procedimiento.

A partir del requerimiento al deudor, pueden suceder varias cosas:

• Que el deudor pague la deuda, lo cual debe quedar acreditado en el juzgado para que se archiven las actuaciones.
• Que el deudor no pague ni formule oposición, en cuyo caso el juzgado resolverá la terminación del proceso y dará traslado al acreedor para que solicite el despacho de la ejecución.
• Que el deudor se oponga al pago por escrito. Si esto ocurre, el procedimiento continuará por los trámites del juicio verbal si la reclamación no supera los 15.000 euros, y por los del juicio ordinario en caso contrario.

¿Es necesario contar con abogado y procurador en el procedimiento monitorio para comunidades de propietarios?

Para presentar el escrito inicial no es necesario disponer de abogado ni procurador, pero sí en caso de formular oposición, si la cantidad reclamada supera los 2.000 euros.

Igualmente, si el deudor no paga, para iniciar el proceso de ejecución hay que estar asistido por abogado y representado por procurador si la cuantía reclamada es superior a 2.000 euros.

Erika Sánchez Arrillaga

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).

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