Cuando la junta de la comunidad adopta un acuerdo, este obliga desde el momento de su aprobación a la totalidad de los propietarios, pero, también desde ese instante, podrá ser impugnado si alguno de los comuneros considera que el acuerdo no es conforme a la legalidad, se adoptó con abuso de derecho o lesiona grave e injustamente sus intereses o los de la comunidad.
No obstante, la impugnación de los acuerdos está sujeta a unos plazos de caducidad, transcurridos los cuales, se extingue la posibilidad de reclamar, como vamos a ver en este artículo.
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Contacte con nosotras¿Cuál es el plazo para impugnar los acuerdos de la comunidad?
El plazo para impugnar depende del tipo de acuerdo que sea objeto de impugnación (artículo 18.3 de la Ley de propiedad horizontal):
- 3 meses cuando, aunque se trate de un acuerdo conforme a la ley y los estatutos, se dé alguna de estas circunstancias:
- El acuerdo lesiona gravemente los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
- Supone un grave perjuicio para algún propietario que no tenga la obligación de soportarlo.
- Se ha adoptado con abuso de derecho.
- 1 año cuando el acuerdo sea contrario a la ley o a los estatutos (por ejemplo, si han votado propietarios privados de voto o se ha privado de voto injustamente al recurrente).
Estos plazos son de caducidad, no de prescripción (no aceptan interrupción), de modo que, una vez transcurridos, caduca la acción para impugnar.
¿Desde cuándo se cuenta el plazo?
El plazo se cuenta desde la fecha en que se haya aprobado el acuerdo, siempre que el recurrente hubiera estado presente en la votación. En caso de no ser así, el plazo para los ausentes se cuenta desde que recibieron la notificación del acuerdo.
Por otro lado, el acuerdo se entenderá notificado cuando, al intentar hacer la comunicación personalmente en el domicilio indicado por el propietario, y no siendo posible, se coloque dicha comunicación en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible de uso general habilitado a tal efecto.
En caso de hacerse por este medio subsidiario, se deberá extender la oportuna diligencia firmada por el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, donde se exprese la fecha y los motivos de proceder a la notificación por anuncios. La notificación de este modo surtirá plenos efectos en el plazo de 3 días naturales.
¿Qué significa que el plazo es de caducidad?
Los plazos de impugnación que indica la ley son de caducidad, lo que significa que no admiten interrupción.
Sin embargo, a raíz de la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, por la que se introdujo la obligación de intentar, como paso previo a la vía judicial, la negociación extrajudicial por un medio adecuado de solución de controversias (MASC), el plazo se suspenderá cuando el reclamante dirija a la comunidad su solicitud de negociación (artículo 7.1).
La suspensión del plazo de caducidad se prolongará hasta la fecha de la firma del acuerdo o de la terminación del proceso de negociación sin que aquel se logre alcanzar. A partir de ese momento, se reanudará el cómputo del plazo de caducidad.
Por otro lado, si la comunidad no responde al reclamante o no se presenta a la reunión extrajudicial, se reiniciará el plazo cuando hayan transcurrido 30 días desde la solicitud de negociación.
¿Entonces, cuándo hay que presentar la demanda?
La demanda judicial para impugnar el acuerdo se podrá presentar, por tanto, dentro del plazo de caducidad que corresponda según el tipo de acuerdo, teniendo en cuenta la suspensión producida como consecuencia del intento de negociación por MASC, y siempre que no se haya logrado un acuerdo por dicho medio.
Por ejemplo, si el plazo es de 3 meses, se presenta la solicitud de negociación por un MASC, y dicha negociación consume 15 días más, el plazo para interponer la demanda terminará cuando hayan transcurrido en total 3 meses y 15 días desde la aprobación o notificación del acuerdo (según el caso).
En la demanda, habrá que justificar que se ha intentado la negociación extrajudicial, ya que, de lo contrario, la demanda será inadmitida.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).