Desde el 3 de abril de 2025, la ley obliga a intentar una solución extrajudicial para la mayoría de asuntos civiles y mercantiles antes de acudir a la vía judicial, y lo hace a través de los medios adecuados de solución de controversias o MASC.
A continuación, vamos a ver en qué consisten exactamente y qué incidencia tiene este nuevo requisito en los procedimientos inmobiliarios.
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Contacte con nosotras¿En qué consisten los medios adecuados de solución de controversias?
Los medios adecuados de solución de controversias (MASC) son los reconocidos por las leyes estatales y autonómicas como aptos para intentar la solución extrajudicial de determinados conflictos en materia civil y mercantil, y sin cuyo intento no se admitirá la demanda judicial en los casos en los que sea preceptivo.
Se constituyen así como un requisito de procedibilidad previo a la vía judicial desde el 3 de abril de 2025, fecha de la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, ley a la que deben su creación.
¿Qué incidencia pueden tener en el ámbito inmobiliario?
Los procedimientos inmobiliarios, como pertenecientes al derecho civil, están incluidos dentro del ámbito de aplicación de la ley, y deben someterse a un intento de resolución extrajudicial por cualquiera de los medios adecuados de solución de controversias, salvo que la materia en concreto sobre la que verse el conflicto esté excluida expresamente por la ley.
¿Qué conflictos no se pueden someter a los MASC?
La ley Orgánica 1/2025 señala algunas materias que no se pueden someter a negociación por un medio adecuado de solución de controversias:
- Los conflictos sobre derechos y obligaciones que están fuera del poder de disposición de las partes. Las partes no pueden negociar en relación con asuntos sobre los que no pueden disponer.
- Las materias excluidas de mediación por el artículo 89 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
No obstante, la ley admite que se apliquen los MASC a los efectos y medidas provisionales que se deriven de procesos de separación legal, divorcio o nulidad matrimonial, siempre que el acuerdo se homologue posteriormente en sede judicial.
¿En qué casos no es necesario acudir a los MASC?
Por otro lado, la ley también prevé algunos supuestos en los que la aplicación de los medios adecuados de solución de controversias no está excluida, pero tampoco es necesaria, aunque la materia sobre la que versen esté incluida en el ámbito de aplicación de la ley.
En relación con el ámbito inmobiliario, estos asuntos para los que las partes podrán o no acudir a los MASC como vía previa a la judicial son:
- La tutela sumaria pretendida por quien haya sido despojado de la posesión o de la tenencia de una cosa o de un derecho, o haya sido perturbado en su disfrute.
- La pretensión de que se resuelva de modo sumario sobre la demolición o derribo de una obra, árbol, edificio u otro objeto análogo que se encuentre en estado de ruina y amenace con caer provocando daños a la persona que demanda.
- La interposición de una demanda ejecutiva y la solicitud de medidas cautelares previas o diligencias preliminares.
- La iniciación de expedientes de jurisdicción voluntaria, excepto si versan sobre la administración de bienes gananciales.
¿En qué tipo de procesos será necesario acudir previamente a los MASC?
Por aplicación de la ley, a partir de ahora se exigirá el intento previo de un medio adecuado de solución de controversias, entre otros, en los siguientes procesos inmobiliarios:
- Procesos de desahucio, salvo que se requiera la actuación sumaria para restituir la posesión de un inmueble.
- Procesos en materia de propiedad horizontal, esto es, reclamación de cuotas de la comunidad, impugnación de acuerdos, cesación de actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, etc.
- Reclamación por vicios ocultos en la vivienda vendida.
- Reclamación por vicios en la construcción.
- Incumplimiento de contrato de arras, de compraventa o de arrendamiento, entre otros.
- Reclamación de rentas debidas.
- Otros no excluidos expresamente por la ley.
¿En qué cambia ahora la tramitación de los procedimientos afectados?
La negociación entre las partes por medio de un MASC o medio adecuado de solución de controversias se configura como un requisito de procedibilidad, lo que significa que es exigible como paso previo para acudir a la vía judicial.
Como consecuencia, las partes deberán acreditar que han intentado alcanzar una solución mediante un MASC para que sea admitida la demanda por el juez.
La demanda deberá presentarse en el plazo de un año desde que se haya recibido la solicitud de negociación, si no ha obtenido respuesta, o desde que haya terminado el proceso de negociación sin acuerdo, y deberá aportarse el documento en el que se acredite haber acudido a un MASC.
Este documento puede ser cualquiera firmado por las partes intervinientes en el que se deje constancia de los detalles más relevantes de la cuestión, y en el que las partes manifiesten haber intervenido en el proceso de buena fe. Si la otra parte se negó a intentarlo, bastará con un documento donde se acredite que recibió la solicitud para hacerlo.
En caso de que se haya contado con la intervención de un tercero imparcial, deberá ser este quien expida el documento que acredite los extremos mencionados.
¿Qué medios adecuados de solución de controversias se admiten?
Las partes podrán acudir a cualquier medio que esté reconocido por una ley estatal o autonómica, y, en particular, a los que señala la propia Ley Orgánica 1/2025:
- La negociación directa entre las partes.
- La negociación de los abogados de las partes, siguiendo las directrices de estas, que deberán mostrar su conformidad con el acuerdo alcanzado.
- La negociación mediante un proceso de derecho colaborativo (artículo 19 de la Ley Orgánica).
- La mediación, en los términos previstos en la Ley 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles.
- La conciliación, tanto privada y ante una persona entendida en la materia como pública, ante el letrado de la Administración de Justicia, el juez de paz, el registrador o el notario.
- La opinión neutral de una persona experta independiente que las partes designen de mutuo acuerdo.
- La formulación de una oferta vinculante confidencial de una parte a la otra.
El acuerdo alcanzado por las partes usando uno de estos medios será vinculante para ellas, y solo se podrá impugnar interponiendo la acción de nulidad por cualquiera de las causas de nulidad de los contratos.
¿Se necesita abogado para actuar en un medio adecuado de solución de controversias?
A excepción de que se acuda al MASC consistente en la formulación de una oferta vinculante y la cuantía del asunto sea superior a 2.000 euros, la intervención de abogado no es obligatoria en estos casos, pero las partes podrán contar con ella si lo creen conveniente.
No obstante, es aconsejable contar de todos modos con el asesoramiento de un abogado especializado en materia inmobiliaria, para enfrentarse al trámite con todas las garantías y evitar errores que puedan acarrear graves perjuicios.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).