Tanto una vivienda, como otro tipo de bienes (por ejemplo, los vehículos) pueden adolecer de vicios ocultos. A continuación, vamos a explicar lo que hay que tener en cuenta sobre la acción de saneamiento por vicios ocultos.
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Contacte con nosotras¿En qué consiste el saneamiento por vicios ocultos?
El saneamiento por vicios ocultos se regula en el artículo 1484 del Código Civil, y consiste en la obligación del vendedor de sanear los defectos ocultos que tenga la cosa vendida, en caso de que la hagan impropia para su uso, o si disminuyen de tal forma ese uso que, si el comprador los hubiera conocido, no la habría adquirido, o bien lo habría hecho a un precio inferior.
¿Cuándo se puede reclamar el saneamiento por vicios ocultos?
Como se desprende del citado artículo 1484 del Código Civil, existe la posibilidad de reclamar el saneamiento por vicios ocultos siempre que la cosa entregada adolezca de un defecto que impida que se le dé el destino que le es propio, o bien si el comprador no hubiera adquirido la cosa si hubiese conocido el vicio oculto, o, en todo caso, lo hubiera hecho a un precio más bajo.
El mismo artículo especifica que el vendedor no será responsable en los siguientes casos:
- Defectos manifiestos o que estén a la vista.
- Defectos que no estén a la vista, cuando el comprador sea un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.
Requisitos para reclamar el saneamiento por vicios ocultos
Los requisitos que se extraen de la propia redacción del artículo 1484 del Código Civil y de la jurisprudencia son los siguientes:
- El vicio debe existir en el momento en que se realiza el contrato de compraventa.
- Tiene que tratarse de un vicio realmente oculto. El comprador debe hacer unas mínimas comprobaciones a la hora de decidir si adquirir el bien, no pudiendo reclamar por vicios ocultos por aquellos defectos que se hubieran detectado fácilmente en ese momento.
- Tiene que tratarse de un defecto grave, hasta el punto de que el comprador no hubiera comprado el bien de conocerlo, o no al mismo precio.
¿Cómo se puede reclamar el saneamiento por vicios ocultos?
Para la reclamación del saneamiento por vicios ocultos, existen dos acciones en el artículo 1486 del Código Civil:
- La acción redhibitoria, por la que el comprador puede resolver el contrato y se le tienen que devolver los gastos.
- La acción quanti minoris, que permite al comprador obtener una rebaja proporcional del precio valorada por peritos.
En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.
Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.
¿Cuál es el plazo para reclamar el saneamiento por vicios ocultos?
El plazo para la acción de saneamiento por vicios ocultos es de 6 meses, a partir de la entrega del bien. Este plazo no se puede interrumpir, siendo un plazo de caducidad.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).