¿Cómo reclamar los vicios ocultos en viviendas de segunda mano?

Reclamar los vicios ocultos en viviendas de segunda mano

La forma de reclamar vicios ocultos en una vivienda difiere cuando se trata de una vivienda nueva y de una vivienda  de segunda mano. En este artículo vamos a explicar cómo se reclaman los vicios ocultos en viviendas de segunda mano.

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¿Qué tipos de vicios ocultos se pueden reclamar?

Antes de ver qué acciones se pueden emprender en caso de que una vivienda de segunda mano tenga vicios ocultos, es importante saber cuáles son los defectos que se pueden reclamar.

Pues bien, dichos defectos tienen que reunir los siguientes requisitos, establecidos en el artículo 1484 del Código Civil:

  • Deben ser anteriores al momento de la compraventa. El comprador debe acreditar que los defectos existían antes de formalizar  la compraventa.
  • Tienen que estar ocultos. Hablamos de defectos que no pueden ser apreciables a simple vista, porque en ese caso, el comprador no podrá reclamarlos. Tampoco podrá reclamarlos, si pese a ser manifiestos, debían ser fácilmente conocidos por él, por razón de su oficio o profesión, como un arquitecto.
  • Deben ser graves, hasta el punto de que el comprador no hubiera adquirido la vivienda si hubiera sabido de su existencia, o al menos lo habría hecho a un precio inferior. Por ello, no se admiten aquellos desperfectos de menor entidad que no afectan al uso de la vivienda o a su integridad.

¿Cómo se reclaman los vicios ocultos en viviendas de segunda mano?

En el caso de las viviendas de segunda mano, el comprador puede iniciar las siguientes acciones de saneamiento: acción redhibitoria y quanti minoris.

Según lo establecido en el artículo 1486 del Código Civil, el comprador puede elegir entre:

  • Desistir del contrato (acción redhibitoria). En este caso se le devolverá lo que hubiera pagado.
  • Que se le haga una rebaja proporcional en el precio, según las consideraciones de los peritos (quanti minoris).

En caso de que se pueda acreditar que el vendedor conocía los vicios ocultos y no se lo dijera al comprador, este podrá solicitar una indemnización por daños y perjuicios si opta por la resolución del contrato.

¿Cuál es el plazo para reclamar los vicios ocultos en una vivienda usada?

El comprador tiene un plazo de 6 meses desde la entrega de la vivienda para reclamar por vicios ocultos.

¿Merece la pena reclamar por vicios ocultos?

Reclamar por vicios ocultos puede merecer la pena siempre y cuando los costes de la acción no sean más altos que los que suponga arreglar los defectos que presente la vivienda. Se recomienda que la reclamación sea acompañada de un informe pericial.

También hay que tener presente que en algunos casos basta con realizar una reclamación extrajudicial, que se recomienda se efectúe a través de un abogado, para que el vendedor se haga cargo de los vicios ocultos, sin llegar a acudir al juzgado.

Resulta relevante señalar, que quien adquiera una vivienda de segunda mano en la que aparezcan vicios, también tiene la posibilidad de reclamarlos frente a agentes de la edificación, siempre que no hubiesen transcurrido los plazos de garantía, de 10, 3 y 1 años dependiendo de la naturaleza del vicio o defecto.

Erika Sánchez Arrillaga
Erika Sánchez Arrillaga, abogada especialista en derecho inmobiliario en Madrid

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).

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