Para conocer los aspectos más esenciales de un determinado edificio, se debe recurrir al llamado título constitutivo de la propiedad horizontal. A continuación explicaremos cuál es el contenido de este documento.
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Contacte con nosotras¿En qué consiste el título constitutivo de la propiedad horizontal?
El título constitutivo de la propiedad horizontal es un documento donde se delimita el contenido jurídico de la comunidad de propietarios.
Según el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, este documento debe contener:
- La descripción del inmueble en su conjunto (es decir, del edificio). Esta descripción recogerá las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, así como los servicios e instalaciones comunes.
- Descripción de cada inmueble con número correlativo (esto es, de cada piso o local). Expresará su extensión, linderos, planta en la que se encuentre y anejos (como garaje, buhardilla o sótano).
- Cuota de participación correspondiente a cada piso o local, establecida por el propietario único del edificio al empezar a venderlo por pisos, o bien por acuerdo de todos los propietarios existentes, o por laudo o resolución judicial.
Además, el título constitutivo suele contener también los estatutos de la comunidad. El artículo 5 de la LPH no obliga a ello, pero contiene esta previsión:
(...)
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
(...)
Si el título constitutivo no recoge los estatutos de la comunidad, se estará a lo dispuesto en la LPH.
¿Cómo se crea el título constitutivo de la propiedad horizontal?
Lo más habitual es que el título constitutivo de la propiedad horizontal se haga en escritura pública ante notario, mediante la llamada escritura de división horizontal del edificio (por ello, al hablar del título constitutivo de la propiedad horizontal, se hace referencia en realidad a la escritura de división horizontal del inmueble).
Este trámite lo realizan normalmente los promotores, que inscriben después dicha escritura en el Registro de la Propiedad para que tenga efectos frente a terceros
¿Se puede modificar el título constitutivo de la propiedad?
Sí, existe la posibilidad de modificar el contenido del título constitutivo de la propiedad. Ahora bien, para ello será necesario obtener la unanimidad de todos los propietarios, como establece el artículo 17.6 de la LPH:
6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).