La división horizontal de un inmueble consiste en dividir un edificio en fincas independientes. Es decir, en separarlo en una serie de pisos, locales, plazas de garaje, etc.
De esta manera, cada uno de los elementos en los que se divida el inmueble tendrá su propia referencia catastral y accederá al Registro de la Propiedad de forma independiente. Además, cada uno de ellos tendrá la participación en la comunidad que le corresponda proporcionalmente a su superficie.
Hay que tener en cuenta que la división horizontal del edificio puede ser bien en niveles (es decir, vertical) o bien en parcelas (horizontal).
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Contacte con nosotras¿Dónde se regula la división horizontal de un inmueble?
De forma general, la división horizontal de un inmueble se regula en la Ley de Propiedad Horizontal. No obstante, hay casos que no quedan cubiertos por esta normativa, y que se regulan en la Ley del Suelo.
¿Es lo mismo la división horizontal que la segregación de un inmueble?
No, no es lo mismo. En el caso de la división horizontal, lo que se hace es dividir el edificio en varios inmuebles independientes. En cambio, la segregación de fincas consiste en parcelar un inmueble en fincas más pequeñas.
Por lo tanto, en la división horizontal, desaparece del Registro de la Propiedad el inmueble original, y se registran las fincas en las que se ha dividido de forma individual. Sin embargo, en la segregación de fincas, se mantiene la finca original en el Registro, y se registra también la parte segregada.
¿Cómo se hace la división horizontal de un inmueble?
En primer lugar, para realizar la división horizontal de un edificio se requiere acuerdo cualificado por parte de la Junta de Propietarios, ya que lo tienen que aprobar 3/5 partes de los propietarios, que posean las 3/5 partes de la propiedad del edificio.
Una vez que se ha obtenido la aprobación por parte de la comunidad de propietarios, hay que pedir una autorización al ayuntamiento de aquella localidad en la que se encuentre el inmueble.
Si el edificio a dividir es antiguo, se pueden dar dos casos distintos:
- Que se tenga que reformar el edificio que se pretende dividir. En este caso, se necesitará un proyecto elaborado por un técnico cualificado y competente para ello.
- Que el inmueble ya esté dividido y cumpla la normativa vigente. De ser así, solo habrá que presentar un certificado técnico en el que se explique cómo está dividido el inmueble (superficies de los distintos elementos, zonas comunes y cuotas de participación).
Para dividir horizontalmente un edificio nuevo, hay que presentar el proyecto del edificio ante Notario.
Finalmente, para hacer la división horizontal del edificio, es necesario recoger la operación en escritura pública. Tan solo de este modo se podrán inscribir las fincas nuevas en el Registro de la Propiedad y en la Dirección General del Catastro.
¿Qué impuesto se paga al hacer la división horizontal de un inmueble?
Cuando se realiza la división horizontal del inmueble, hay que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados para hacer la correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).