La vivienda de protección oficial es un tipo de vivienda sujeta a un régimen jurídico especial, por el que, a cambio de poder adquirir una vivienda a un precio asequible, las personas con menos recursos deben cumplir unos requisitos personales y de uso de la vivienda, y tienen limitadas las posibilidades de venta.
No obstante, las limitaciones no son permanentes, y también existe un procedimiento para poder convertir la vivienda protegida en vivienda libre, eliminando las restricciones que le afectan.
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Contacte con nosotras¿En qué consisten las limitaciones para vender una vivienda de protección oficial?
Mientras dure el plazo legal de protección, las viviendas de protección oficial están sujetas a las limitaciones que impone su calificación como vivienda protegida, que son:
- Es necesario solicitar una autorización para poder vender la vivienda.
- El precio de venta no es libre, sino que está limitado, normalmente al precio máximo fijado por metro cuadrado de superficie útil que tengan en el momento de la venta las viviendas calificadas como de protección oficial en la misma localidad.
Así, las segundas y ulteriores transmisiones no podrán hacerse por un precio superior al máximo vigente para cada territorio.
¿Es posible vender una vivienda de protección oficial por encima del precio máximo?
El precio de transmisión de la vivienda protegida está limitado durante el plazo legal de protección que se establezca en cada caso. Durante este plazo, no hay posibilidad, salvo descalificación de la vivienda a la que nos referiremos posteriormente, de vender a un precio superior al precio tasado.
Una vez transcurrido el plazo legal de protección, desaparecen las limitaciones impuestas a su posible transmisión, y se convierte automáticamente en vivienda libre.
No obstante, antes de que transcurra el plazo legal de protección, en algunos casos también es posible eliminar las limitaciones normativas y vender por encima del precio máximo.
Para ello, es necesario tramitar previamente su descalificación como vivienda protegida, lo que se hará por el procedimiento que establezca cada comunidad autónoma y cumpliendo los requisitos que se determinen legalmente.
La descalificación voluntaria (a instancias del titular de la vivienda) solo puede solicitarse cuando haya transcurrido el plazo de 10 años o el que establezca el plan de vivienda al que esté acogida la vivienda, y no debe suponer daños o perjuicios a terceros.
Una vez descalificada la vivienda de protección oficial, se convierte en vivienda libre, y puede ser enajenada sucesivamente sin limitaciones de precio.
¿Todas las viviendas de protección oficial pueden ser objeto de descalificación?
La descalificación voluntaria está sujeta a los requisitos que establezca en cada caso la comunidad autónoma. Además, la normativa autonómica puede establecer condiciones que limiten la posibilidad de descalificación, como por ejemplo:
- La imposibilidad de descalificar una vivienda construida sobre suelo destinado por el planeamiento a vivienda protegida, mientras se mantenga la protección del suelo.
- La imposibilidad de descalificar determinadas viviendas durante plazos más extensos y estrictos que los que rigen para el caso general.
Por otro lado, como ya se ha mencionado, de ninguna manera se podrá instar la descalificación voluntaria antes de 10 años o del plazo mínimo que establezca el plan de vivienda al que se haya acogido la vivienda.
Por ello, se hace necesario consultar la normativa vigente en el territorio de que se trate, ya que la normativa sobre vivienda está transferida a las comunidades autónomas, y varía de una a otra.
¿Cómo se descalifica una vivienda de protección oficial?
La descalificación de una vivienda protegida se puede solicitar cuando haya transcurrido el plazo mínimo de protección que establezca el plan de vivienda aplicable, y antes de que expire el plazo legal para que la vivienda se convierta automáticamente en vivienda libre.
El trámite se hará por el titular de la vivienda en la consejería competente de la comunidad autónoma de que se trate, o de las ciudades de Ceuta y Melilla.
Se deberá aportar la documentación que se pida en cada Administración, que básicamente consiste en:
- Copia del DNI del solicitante.
- Copia de la escritura de propiedad de la vivienda.
- Certificado de la entidad bancaria, donde consten los datos del préstamo cualificado.
- Copia de la escritura de cancelación del préstamo cualificado, si se trata de la primera transmisión.
- En el caso de la primera transmisión, también puede que se requiera presentar el justificante de pago de las bonificaciones tributarias que se recibieron.
¿Qué consecuencias tiene descalificar una vivienda para poder efectuar su venta por encima del precio máximo?
La descalificación de una vivienda protegida para convertirla en vivienda libre y poder venderla sin limitación de precio conlleva las siguientes consecuencias:
- La devolución de las ayudas públicas recibidas de la Administración, sea a nivel estatal, autonómico o municipal.
- El pago de los intereses correspondientes a las ayudas, calculados desde el momento en que se percibieron.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).