En ocasiones, después de comprar una vivienda, el comprador puede encontrarse con sorpresas desagradables tanto en la propia vivienda como en el resto del edificio, y, quizá, de haber contado con toda la información, no habría accedido a la compra. Es lo que puede ocurrir, por ejemplo, cuando existe alguna vivienda ocupada dentro del mismo inmueble.
El ordenamiento jurídico ofrece distintas soluciones para el comprador, aunque no en todos los casos será posible reclamar por vicios ocultos, como vamos a ver.
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Contacte con nosotras¿Se puede reclamar por vicios ocultos si hay otra vivienda ocupada en el mismo edificio?
Para poder reclamar por vicios ocultos es necesario que la venta se haya consumado y que, posteriormente, aparezcan vicios o defectos en la vivienda vendida que cumplan los siguientes requisitos:
- Que ya existieran con anterioridad a la compraventa.
- Que permanecieran ocultos o fueran difícilmente detectables por un comprador que aplique un nivel adecuado de diligencia en la comprobación previa del estado y situación de la vivienda.
- Que sean graves, de modo que el comprador no habría comprado de haberlos conocido, o no al precio que pagó.
En este caso, la existencia de viviendas ocupadas dentro del mismo edificio, pero ajenas a la vivienda objeto de la compraventa, no se puede considerar técnicamente un vicio oculto, porque no constituyen un defecto material del propio objeto vendido, ni, en principio, comprometen su uso, aunque se trate de una circunstancia determinante para el comprador, que quizá no hubiera comprado de haberlo sabido.
¿Puede reclamar el comprador si se le ocultó el hecho de que había viviendas ocupadas en el mismo edificio?
A pesar de no considerarse técnicamente un vicio oculto, y, por tanto, no poder reclamar por esta vía, el hecho de que existan casos de ocupación ilegal en el mismo edificio es un inconveniente y una fuente de problemas de convivencia, mantenimiento y abuso de servicios comunes, entre otros, y se considera información relevante que el comprador debería conocer antes de comprar.
Anulabilidad por vicios del consentimiento
Ocultar esa información afecta a las posibilidades del comprador de prestar un consentimiento libre e informado, y puede ser la base para ejercitar una acción de nulidad por vicios del consentimiento.
De ese modo, el comprador puede alegar que su consentimiento adolecía de vicios de la voluntad, ya que lo prestó condicionado por un error (si no conocía todas las circunstancias) o incluso por dolo o engaño (si el vendedor ocultó el dato maliciosamente), y exigir la anulación del contrato y la restitución de las cosas al estado anterior.
Esta acción debe ejercitarse en el plazo de 4 años desde la fecha de celebración del contrato.
Resolución por incumplimiento contractual
Como vía alternativa, si la existencia de los okupas ha creado problemas reales en el edificio, tales como la peligrosidad del paso por las zonas comunes, destrozos en las instalaciones comunes, cortes de luz por enganches ilegales, o ruidos y conflictos que hacen inhabitable la vivienda, el comprador podría reclamar la resolución del contrato por incumplimiento contractual, alegando que el vendedor ha entregado un objeto distinto al pactado y no sirve para la finalidad para la que se adquirió (doctrina del aliud pro alio).
Esta acción se basa en la facultad reconocida por el artículo 1124 del Código Civil a ambas partes ante un incumplimiento contractual de la otra parte, y permite solicitar el cumplimiento forzoso o la resolución del contrato, en cualquier caso con abono de una indemnización por daños y perjuicios y pago de intereses.
Para hacer uso de esta facultad, basta con que el comprador envíe un burofax al vendedor informándole del incumplimiento y de las consecuencias del mismo, con base en el artículo 1124. Si el vendedor accede a la resolución, ambas partes deberán firmar un documento de resolución y el comprador recuperará su dinero.
Pero si el vendedor no accede a resolver la compraventa, el comprador deberá acudir entonces a los tribunales y ejercitar la acción judicial de resolución por incumplimiento, lo que podrá hacer en el plazo de 5 años desde la fecha del contrato.
No obstante, los tribunales son exigentes con el deber de diligencia del comprador a la hora de inspeccionar el inmueble objeto de la venta, y podrían negar la resolución si el comprador no ha realizado ninguna acción mínimamente exigible para comprobar las condiciones del inmueble.
En cualquier caso, antes de acudir a la vía judicial, la Ley Orgánica 1/2025 obliga a las partes a someterse a un intento de solución extrajudicial por un medio adecuado de solución de controversias o MASC.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).