La acción redhibitoria en caso de vicios ocultos en viviendas de segunda mano

Acción redhibitoria en caso de vicios ocultos en viviendas de segunda mano

Cuando alguien compra una vivienda de segunda mano, puede encontrarse con que aparezcan vicios o defectos que no se detectaron en el momento de la compra y que impiden un uso adecuado del inmueble, o lo reducen de tal manera que, de haberlo sabido, el comprador no lo habría adquirido, o no al precio al que lo hizo.

En ese caso, la ley permite al comprador pedir una reducción del precio o directamente resolver el contrato ejercitando la acción redhibitoria. 

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¿En qué consiste la acción redhibitoria?

La acción redhibitoria es la que pretende la anulación de un contrato de compraventa mediante su rescisión total como consecuencia de la existencia de defectos o vicios ocultos en la cosa vendida.

Está contemplada en el artículo 1486 del Código Civil, junto con la opción de pedir una rebaja en el precio (acción quanti minoris), correspondiendo al comprador la facultad de elegir entre una u otra.

¿Qué se entiende por vicios ocultos en una vivienda de segunda mano?

La acción redhibitoria solo puede ser ejercitada si el comprador detecta vicios o defectos ocultos, es decir, defectos que no eran visibles en el momento de la compra.

El propio Código Civil, en su artículo 1484, aclara qué se entiende por vicios ocultos:

  • Deben ser vicios o defectos que no estuvieran a la vista en el momento de celebrar la compraventa, de modo que no fueran detectables para el comprador.
  • Deben ser graves, de tal naturaleza que hagan impropia la vivienda para su uso, o lo disminuyan en gran medida, hasta el punto de que el comprador no hubiera adquirido la vivienda de haberlos conocido, o no lo habría hecho sin exigir una rebaja en el precio.
  • Deben existir en el momento de la venta, aunque se manifiesten con posterioridad.

Ejemplos de vicios ocultos en una vivienda de segunda mano, que podrían dar lugar a ejercitar la acción redhibitoria, son: la aparición de aluminosis, un deficiente aislamiento térmico o acústico, una instalación eléctrica defectuosa que hay que sustituir por completo.

¿En qué casos se puede ejercitar la acción redhibitoria?

El Código Civil contempla dos supuestos en los que es posible rescindir el contrato, siempre que los vicios aparecidos cumplan los requisitos mencionados anteriormente:

  • Si el vendedor conocía los vicios en la vivienda y estos no eran manifiestos ni estaban a la vista, y además el comprador no podía conocerlos fácilmente por razón de su oficio o profesión, si es perito (artículo 1484).
  • Si los vicios estaban ocultos y el vendedor los ignoraba (artículo 1485).

¿Qué puede pedir el comprador por medio de la acción redhibitoria?

La acción redhibitoria permite al comprador solicitar las siguientes pretensiones:

  1. El desistimiento del contrato, devolviendo al vendedor la vivienda y liberándose de sus obligaciones contractuales.
  2. La devolución del dinero que ya haya entregado al vendedor.
  3. En caso de que el vendedor conociera los vicios o defectos ocultos y no se los manifestara, podrá pedir además una indemnización por los daños y perjuicios sufridos.

¿En qué supuestos no es posible pedir la rescisión del contrato?

No siempre debe responder el vendedor por los vicios ocultos y, por tanto, no siempre será posible ejercitar la acción redhibitoria. Así, el comprador no podrá pedir la rescisión del contrato por vicios ocultos: 

  • Si hubiera podido detectarlos de haber empleado una mínima diligencia en el momento de inspeccionar la vivienda.
  • Si por razón de su oficio o profesión de perito era capaz de detectar los vicios en apariencia ocultos.

¿En qué plazo se puede ejercitar la acción redhibitoria?

El plazo para interponer la acción redhibitoria por vicios ocultos en una vivienda de segunda mano es de 6 meses desde su entrega al comprador (artículo 1490 del Código Civil).

Se trata de un plazo de caducidad, no de prescripción, por lo que no es posible interrumpirlo ni reanudarlo posteriormente.

¿Cómo se ejercita la acción redhibitoria?

Para solicitar la rescisión del contrato en virtud de la acción redhibitoria, el comprador deberá presentar una demanda en el juzgado de primera instancia y aportar un informe pericial que acredite la existencia de los vicios ocultos.

Se debe tener en cuenta que la reclamación extrajudicial que se realice previa a la judicial no interrumpe el plazo para la interposición de la demanda, por lo que conviene realizar los trámites con agilidad, para que no caduque la acción a los 6 meses.

Erika Sánchez Arrillaga
Erika Sánchez Arrillaga

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).

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