Cuando se adquiere una vivienda de segunda mano, y tras la adquisición se observan vicios o defectos que permanecían ocultos en el momento de la venta, el comprador tiene derecho a desistir del contrato, pero también puede exigir una rebaja en el precio pactado, ejercitando la acción estimatoria o quanti minoris.
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Contacte con nosotras¿En qué consiste la acción estimatoria o quanti minoris por vicios ocultos?
La acción estimatoria o acción quanti minoris faculta al comprador a obtener una rebaja en el precio de venta en compensación por los vicios o defectos aparecidos en la cosa vendida y que permanecieron ocultos en el momento de celebrar la compraventa.
Está reconocida en el artículo 1486 del Código Civil, como una opción junto a la de ejercitar la acción redhibitoria, por la que el comprador puede pedir la rescisión del contrato.
La elección entre una u otra corresponde al comprador.
¿Qué se entiende por vicios ocultos?
La definición de vicios ocultos se desprende del artículo 1484 del Código Civil, en virtud del cual, el vendedor deberá responder por los defectos ocultos que tenga la cosa vendida, si se cumple cualquiera de las siguientes condiciones:
- Que la hagan impropia para el uso a que se la destina.
- Que disminuyan de tal modo su uso que, de haberlos conocido el comprador, no habría adquirido el bien o habría dado menos precio por él.
Además, los defectos deben ser graves y no estar a la vista o ser manifiestos en el momento de la venta, ni puede tratarse de defectos que el comprador hubiera podido detectar fácilmente por su oficio o profesión, si es perito.
Por tanto, para que se entienda que se está ante un vicio oculto en una vivienda de segunda mano, el defecto debe ser indetectable por el comprador en el momento de la venta y debe hacer la vivienda inhabitable, o bien disminuir su valor considerablemente como consecuencia de la disminución de su uso.
Por ejemplo, son vicios ocultos de estas características en una vivienda la falta de aislamiento de cualquier tipo, el empleo de materiales defectuosos o tóxicos (como el amianto), una instalación eléctrica deficiente que hay que sustituir, derramas de las que no se advirtieron o unas humedades que estaban ocultas.
¿Qué puede solicitar el comprador con la acción quanti minoris?
La acción estimatoria o quanti minoris permite al comprador pedir una rebaja en el precio proporcional a la reducción de valor que haya experimentado la vivienda como consecuencia de los defectos.
El objetivo de la acción estimatoria es equilibrar las posiciones de las partes intervinientes en el contrato, ajustando el precio a lo que el comprador hubiera pagado de haber conocido antes los defectos de la vivienda.
No se trata por tanto de una indemnización, ni existe la posibilidad de solicitar conjuntamente dicha indemnización. Esa opción solo existe si el comprador desea resolver el contrato (artículo 1486 del Código Civil).
¿En qué casos no responde el vendedor por la aparición de vicios ocultos?
Como ya se ha visto, no siempre es responsable el vendedor por los vicios o defectos que el comprador pueda detectar en la vivienda después de haberla adquirido.
Así, el vendedor no es responsable cuando los vicios cumplan los siguientes requisitos:
- Que se trate de defectos que fueran manifiestos o estuvieran a la vista en el momento de la venta.
- Que no estuvieran a la vista pero el comprador hubiera podido detectarlos fácilmente en razón de su oficio o profesión de perito.
Además, el vendedor tampoco responde si se trata de defectos que no existían en el momento de la venta, sino que hayan surgido más tarde, pero sí responde si ya existían en ese momento y se detectaron con posterioridad.
Por otro lado, es irrelevante que el vendedor conociera o no la existencia de los defectos, ya que responde en ambos casos.
¿Qué hay que hacer para ejercitar la acción estimatoria o quanti minoris?
La acción estimatoria o quanti minoris se ejercita mediante la presentación de una demanda en el juzgado de primera instancia.
El comprador debe aportar junto a la demanda un informe pericial donde se acredite tanto la existencia de los vicios ocultos como la consecuente reducción de valor experimentada por la vivienda.
El plazo para ejercitar la acción es de 6 meses desde la entrega de la vivienda (artículo 1490 del Código Civil). Se trata de un plazo de caducidad, que no se interrumpe salvo por la interposición de la demanda.
Se debe tener en cuenta que la reclamación extrajudicial que se realice previa a la judicial no interrumpe el plazo para la interposición de la demanda, por lo que conviene realizar los trámites con agilidad, para que no caduque la acción a los 6 meses.