El sector de la construcción es de una importancia primordial en nuestra economía, y, como tal, merece una regulación separada donde se establezcan, entre otras cosas, las obligaciones de todas las personas que intervienen en el proceso de edificación, además de las garantías con las que cuentan los adquirentes del edificio terminado ante los problemas que puedan surgir.
A esa necesidad responde la Ley de Ordenación de la Edificación, que dedica un capítulo completo a los agentes de la edificación.
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Contacte con nosotras¿Quiénes son los agentes de la edificación?
Los agentes de la edificación son todas las personas que intervienen en el proceso de construcción de un edificio. Pueden ser personas físicas o jurídicas, y sus obligaciones y responsabilidades tienen el alcance que fija la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación en su capítulo III.
De acuerdo con esta norma, los agentes de la edificación son los siguientes:
El promotor
El promotor es la persona que impulsa el proceso, lo inicia y pone los fondos para que se realice. Concretamente, es quien decide, programa y financia las obras de edificación.
Puede ser promotor una persona física o jurídica, y pública o privada. También puede actuar de manera individual o colectivamente con otros.
En cuanto a la obra a construir, puede estar destinada a su propio disfrute o bien construirse con el fin de venderla o entregarla a un tercero.
De acuerdo con esta definición, el promotor de una obra puede ser tanto la persona individual que contrata a un arquitecto para que le haga su casa (autopromotor) como una gran empresa que se dedica a la promoción y venta de viviendas.
El promotor tiene, por tanto, participación activa en el proyecto, y de ella se derivan una serie de obligaciones:
- Ser el propietario del solar o tener un derecho sobre él que le faculte para construir.
- Facilitar la documentación e información necesaria para la redacción del proyecto, y autorizar al director de obra las posibles modificaciones del mismo.
- Gestionar y obtener las licencias y autorizaciones administrativas que exijan las normas, y firmar el acta de recepción de la obra una vez terminada.
- Suscribir los seguros obligatorios de garantía trienal y decenal que exige la ley para cubrir posibles daños provocados por vicios en la construcción.
El proyectista
El proyectista es el técnico que redacta el proyecto por encargo del promotor de acuerdo a la normativa técnica y urbanística que sea de aplicación.
Según la complejidad y finalidad del encargo, el proyectista puede ser un arquitecto, un arquitecto técnico, un ingeniero o un ingeniero técnico, cada uno de acuerdo a sus competencias técnicas. También cabe la posibilidad de que intervengan otros técnicos titulados del ámbito de la arquitectura o de la ingeniería, que serán coordinados por el proyectista.
Puede existir un solo proyectista que se ocupe por entero del proyecto o varios que realicen proyectos parciales y que trabajen de manera coordinada. En este caso, cada uno asumirá la titularidad de su proyecto y hará frente a las responsabilidades que se deriven de él.
Sus obligaciones son:
- Estar en posesión de la titulación académica y profesional que le habilite para realizar el proyecto y cumplir las condiciones exigibles para ejercer la profesión.
- Redactar el proyecto de acuerdo a la normativa vigente y a lo establecido en el contrato, y entregarlo con los visados preceptivos.
- Si es necesario, acordar con el promotor la contratación de colaboraciones parciales.
El constructor
El constructor o contratista es la persona física o jurídica que se compromete frente al promotor a ejecutar la obra en todo o en parte, organizando los medios humanos y materiales necesarios y siguiendo en todo momento las especificaciones contenidas en el proyecto.
En sus funciones, el constructor debe ceñirse también a lo que haya acordado en el contrato firmado con el promotor, y, para ejecutar la obra, puede valerse de medios propios o ajenos.
Las obligaciones del constructor son las siguientes:
- Ejecutar la obra conforme al proyecto, a la legislación aplicable y las instrucciones del director de obra y del director de la ejecución de la obra, con el fin de alcanzar la calidad exigida en el proyecto.
- Tener la titulación o capacitación profesional que exijan las leyes.
- Designar a un jefe de obra, que actuará como su representante técnico en la obra, y que deberá tener también la titulación o experiencia que le capacite para ello.
- Asignar los medios humanos y materiales que sean necesarios.
- Formalizar la subcontrataciones de algunas partes o instalaciones de la obra.
- Firmar las actas de replanteo o comienzo y de recepción de la obra.
- Facilitar al director de obra los datos que necesite para elaborar la documentación de la obra.
- Suscribir las garantías correspondientes al seguro anual de daños materiales derivados de vicios de la construcción y el seguro de caución.
El director de obra
El director de obra es la persona que dirige la obra en todo lo relativo a los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y ambientales. Forma parte de la dirección facultativa, y también coordina el trabajo de otros técnicos responsables de dirigir las obras de los proyectos parciales, en su caso.
En sus labores de dirección debe ajustarse en todo momento al contenido del proyecto, a las condiciones del contrato, a los términos de la licencia de edificación y a las demás autorizaciones que sean exigibles.
Puede ser director de obra un arquitecto, un arquitecto técnico, un ingeniero o un ingeniero técnico, según las características del proyecto.
Sus obligaciones son:
- Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante, y cumplir las condiciones exigibles para ejercer la profesión.
- Verificar el replanteo y la adecuación de la cimentación y de la estructura proyectadas a las características del terreno.
- Resolver las incidencias que se produzcan e indicar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas para la correcta interpretación del proyecto.
- Hacer las modificaciones requeridas en el proyecto, en su caso, de conformidad con el promotor.
- Firmar el acta de replanteo o comienzo de obra y el certificado final de obra, conformar las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas, con sus visados correspondientes.
- Elaborar y firmar la documentación de la obra ejecutada, con sus visados, para entregarla al promotor.
El director de la ejecución de la obra
Las funciones de director de la ejecución de la obra y de director de obra pueden coincidir en el mismo técnico.
El director de la ejecución de la obra también forma parte de la dirección facultativa, y asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra. También tiene que controlar que las calidades de lo construido se ajustan a lo previsto y que la obra avanza al ritmo debido.
Según las características del proyecto, podrá ser director de ejecución un arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico.
Sus obligaciones son:
- Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante y cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión.
- Verificar la recepción en obra de los productos de construcción, ordenando la realización de los ensayos y las pruebas precisas.
- Dirigir la ejecución material de la obra comprobando los replanteos, los materiales, la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones, de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de obra.
- Indicar las instrucciones precisas en el Libro de Órdenes y Asistencias.
- Firmar el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra. Elaborar y firmar las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas.
- Colaborar con el resto de agentes intervinientes en la elaboración de la documentación de la obra ejecutada, aportando los resultados de los controles.
Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación
A continuación, la ley prevé la intervención en la obra de algunas personas jurídicas o entidades que se ocupan de controlar la calidad de lo actuado:
Las entidades de control de calidad de la edificación son aquellas capacitadas para prestar asistencia técnica en la verificación de la calidad del proyecto, de los materiales y de la ejecución de la obra y sus instalaciones de acuerdo con el proyecto y la normativa aplicable.
Los laboratorios de ensayos para el control de la calidad se ocupan de prestar asistencia técnica, mediante la realización de ensayos y pruebas de servicio de los materiales, sistemas o instalaciones de una obra de edificación.
Las obligaciones de ambos tipos de entidades son:
- Prestar asistencia técnica y entregar sus resultados al agente de la edificación que les haga el encargo y, en todo caso, al responsable técnico que corresponda.
- Justificar que tienen implantado un sistema de gestión de calidad por el que se rigen, y que cuentan con capacidad, personal, medios y equipos adecuados.
Los suministradores de productos
En el proceso de edificación también intervienen otras personas y agentes de manera más tangencial, como es el caso de los suministradores de productos. En este grupo se incluyen los fabricantes, almacenistas, importadores o vendedores de productos de construcción, es decir, de materiales y componentes que se van a incorporar a la obra.
Sus obligaciones son:
- Entregar los productos de acuerdo con lo especificado en el pedido, respondiendo de la adecuación y calidad de lo entregado.
- Facilitar las instrucciones de uso y mantenimiento de los productos, además de las garantías de calidad, que se incluirán como parte de la documentación de la obra ejecutada.
Los propietarios y los usuarios
Por último, la Ley de Ordenación de la Edificación también incluye como agentes a los propios propietarios y usuarios de la obra terminada, que también tienen obligaciones con respecto a la edificación.
Los propietarios tienen la obligación de conservarla en buen estado y usarla adecuadamente, así como de recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías que le correspondan.
Respecto a los usuarios, pueden coincidir con la figura del propietario o no. En cualquier caso, sus obligaciones consisten en hacer un uso adecuado de la edificación conforme a las instrucciones contenidas en la documentación.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).