Hay ocasiones en las que los bienes inmuebles presentan defectos que pueden afectar a su funcionalidad, seguridad o habitabilidad, requisitos que debe cumplir toda edificación, y que pueden afectar a la totalidad de la misma o solo a una parte. En estos casos hablamos de los vicios ruinógenos, y en este artículo explicaremos cómo se pueden reclamar.
Por ejemplo, un vicio ruinógeno sería una instalación eléctrica en mal estado que pusiera en riesgo la seguridad en la vivienda, o bien techos construidos con materiales que provocan goteras, o incluso que la plaza de garaje que hemos adquirido sea inhábil para el uso que todo aparcamiento debe tener.
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Contacte con nosotras¿A quién le corresponde su reparación?
Los agentes intervinientes en la edificación, según cual sea el desperfecto, tendrán que responsabilizarse de los vicios constructivos o ruinógenos (esto se denomina responsabilidad decenal):
- En caso de que estos vicios estén relacionados con el suelo o la construcción, responderá el arquitecto. Esta responsabilidad se extenderá por un plazo de 10 años.
- De los demás vicios será responsable el constructor por el mismo plazo de tiempo, es decir, 10 años, a menos que las condiciones del contrato no se hayan cumplido, en cuyo caso, la responsabilidad se prolonga por 15 años. Se entiende que hay un incumplimiento del contrato, por ejemplo, si se han utilizado unos materiales de menor calidad que los acordados.
A los efectos del cómputo de plazos, según establece el Tribunal Supremo, tendremos que tomar como día inicial del cómputo de la acción la fecha en la que aparece el vicio de la construcción, o el momento en que se detecta el desperfecto y el vicio se hace patente.
Si afecta a elementos comunes, será la Comunidad de Propietarios, o el propietario del inmueble afectado, quienes tendrán que ponerse en contacto con el arquitecto o el constructor, según el caso, para la subsanación de los vicios ruinógenos y para acordar, bien la reparación o, en su defecto, la indemnización correspondiente.
¿Durante cuánto tiempo responden los agentes de la edificación?
La Ley de Ordenación de la Edificación establece los plazos de garantía según el tipo de vicio o defecto ante el que nos encontremos, y el plazo que debemos tener en cuenta es de caducidad. Así, se deben diferenciar:
- Los vicios o defectos de terminación o acabado, de los que se responderá de los que aparezcan dentro del plazo de un año.
- Los vicios o defectos de habitabilidad que aparezcan dentro del plazo de 3 años.
- Los vicios o defectos que afecten a la estructura o cimentación que aparezcan en el plazo de 10 años.
En todos los casos, los plazos indicados se contarán desde el acta de recepción de la obra o subsanación, en su caso.
¿Cómo se reclaman judicialmente los vicios ruinógenos?
Habrá que analizar el caso concreto atendiendo al vicio o defecto del que adolece el bien inmueble, si bien el comprador en la reclamación podrá solicitar:
- La resolución del contrato de compraventa.
- El saneamiento de vicios ocultos.
- El cumplimiento del contrato.
Para determinar el tipo de vicio o defecto constructivo, las acciones que se pueden ejercitar y, lo que es más importante, el plazo en el que debe realizarse la reclamación, se debe atender no solo a la Ley de Ordenación de la Edificación, sino también al Código Civil, existiendo compatibilidad entre las acciones reguladas en ambos cuerpos legales.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).