En el transcurso del tiempo de construcción de una obra, e incluso durante un tiempo posterior a su construcción, pueden producirse daños de muy distinta naturaleza, por los que se podrá reclamar ante los responsables, ejercitando las acciones correspondientes al tipo de daño producido.
La Ley de Ordenación de la Edificación contempla la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de construcción, si bien no es el único modo de reclamar por ejemplo frente al promotor, quien deberá responder en su caso sobre la base del contrato suscrito con él. Veamos qué incluye y qué no la legislación específica.
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Contacte con nosotras¿Qué daños están incluidos en la Ley de Ordenación de la Edificación?
Antes de entrar a analizar qué daños se excluyen de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y cómo reclamar por ellos, conviene aclarar qué responsabilidad sí contempla esta ley.
El artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación establece expresamente unos plazos de duración de la responsabilidad civil por la que deben responder todos los profesionales que han intervenido en el proceso de construcción de una edificación, y a continuación especifica qué tipo de daños están incluidos en esa responsabilidad civil.
Los daños por los que los agentes intervinientes en la construcción deben responder ante el propietario de la obra y los terceros adquirentes son los daños materiales que se ocasionan en el edificio construido, y que cumplen las siguientes condiciones:
- Se deben a vicios o defectos constructivos.
- Afectan a los siguientes elementos:
- Elementos estructurales, siempre que aparezcan en los primeros 10 años y comprometan la resistencia y estabilidad del edificio.
- Elementos constructivos o instalaciones, siempre que aparezcan en los primeros 3 años y comprometan la habitabilidad.
- Elementos de terminación o acabado, siempre que aparezcan o se aprecien durante el primer año.
Todo aquello que no cumpla las condiciones mencionadas quedará excluido de la responsabilidad que regula esta ley.
Hay que puntualizar que esta responsabilidad, según aclara la propia ley, es compatible con la responsabilidad contractual que ampara las relaciones establecidas entre el perjudicado y los agentes intervinientes en la construcción, sin embargo, dicha responsabilidad contractual queda excluida de la Ley de Ordenación de la Edificación, que remite expresamente al Código Civil.
¿Qué daños están excluidos de la Ley de Ordenación de la Edificación?
Los daños que quedan fuera del amparo de la Ley de Ordenación de la Edificación son todos aquellos que no hayan sido expresamente incluidos. Por tanto, a grandes rasgos, serían:
- Los daños que no perjudiquen al propietario de la obra o los terceros adquirentes.
- Los daños no materiales.
- Los daños no ocasionados en el edificio.
- Los daños ocasionados en edificios distintos de los incluidos en el ámbito de aplicación de la ley (artículo 2 de la LOE).
- Los daños ocasionados en el edificio fuera de los plazos indicados.
- Los daños no derivados de vicios o defectos de la construcción.
- Los daños derivados de vicios o defectos constructivos que no afecten a los elementos mencionados, esto es: estructurales, que afecten a la habitabilidad o que afecten a la terminación y acabados.
En concreto, algunos de los daños excluidos del ámbito de la Ley de Ordenación de la Edificación son los siguientes:
Daños morales
Es posible que una obra mal ejecutada o con vicios o defectos de construcción que la hagan ruinosa, y que por tanto hagan difícil la habitabilidad, provoquen daños morales en el comprador de la vivienda.
Aunque este daño no está incluido en la LOE, está amparado por la responsabilidad que surge entre comprador y vendedor y, por tanto, por la responsabilidad civil contractual que se deriva de la compraventa.
El comprador podrá reclamar contra el vendedor ejercitando las acciones correspondientes, y también en caso de surgir vicios ocultos, siempre que en este caso, se encuentre dentro del plazo de 6 meses desde la compra.
Daños físicos
La LOE solo contempla los daños materiales, por lo que cualquier otro daño queda excluido de su ámbito de aplicación.
Si, como consecuencia de la construcción, o de los vicios o defectos constructivos implicados en ella, una persona sufre daños corporales de cualquier índole, tiene derecho a reclamar contra los responsables.
Por ejemplo, en el caso de que el perjudicado sea alguien ajeno a la obra, podrá reclamar al promotor por responsabilidad civil extracontractual, al amparo del artículo 1902 del Código Civil. El plazo para ejercitar esta acción es de un año.
Daños provocados en otros edificios
La LOE solo incluye los daños ocasionados en el edificio construido, por lo que cualquier daño provocado a un edificio distinto queda fuera de su ámbito de aplicación.
Los perjudicados podrán reclamar de acuerdo a la responsabilidad civil extracontractual, porque no existe ninguna relación contractual entre ellos y los responsables del daño. Esta responsabilidad se prevé expresamente en el artículo 1909 del Código Civil, y el plazo para ejercitar la acción es el general para reclamar responsabilidad civil extracontractual, es decir, un año.
Daños producidos por causas ajenas a la acción de los agentes de la construcción
La propia LOE exime de responsabilidad a los agentes intervinientes en la construcción si el daño provocado se debe a caso fortuito, fuerza mayor, actos de terceros o a la acción del propio perjudicado (artículo 17.8 de la LOE).
No obstante, la jurisprudencia entiende que debe tratarse de una circunstancia imposible de prever, ya que se entiende que los profesionales que se dedican a la construcción pueden anticipar algunos posibles daños debidos a estas causas, y deben actuar en consecuencia. Habrá que estar al caso concreto.
Daño económico por lucro cesante
Puede ocurrir que el propietario de la obra tuviera la intención de albergar en ella su negocio, y se vea obligado a posponerlo por culpa de los defectos de la construcción, con el consiguiente daño económico por los ingresos dejados de percibir.
Este tipo de daño no está contemplado por la LOE, por lo que solo cabe reclamar por responsabilidad civil contractual, si se trata de una relación entre el dueño de la obra y el contratista a quien se lo encargó, o por responsabilidad civil extracontractual, si se trata de un tercero afectado por una obra ajena, por ejemplo, el ocupante de un local de negocio adyacente a la obra.
Daños a elementos que se encuentran dentro del edificio
La LOE solo habla de daños ocasionados en el edificio y a los elementos mencionados, pero si el daño se produce en un bien mueble, por ejemplo, habrá que reclamar por responsabilidad civil contractual, ya que la ampara el contrato celebrado entre las partes, pero no tiene relación con los defectos constructivos.
El plazo para reclamar en este caso es de 5 años, a menos que el mueble afectado pertenezca a un tercero (por ejemplo, un coche aparcado en la acera al que le cae un objeto de la obra), en cuyo caso el plazo es el de un año que existe para la responsabilidad civil extracontractual.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).