El juicio de desahucio tiene por objeto defender el derecho del propietario de una vivienda o local comercial a recuperar la posesión, si la persona que está ocupando el inmueble no tiene razones legales para hacerlo.
Uno de los motivos que pueden dar lugar a un juicio de desahucio es que una persona esté en el inmueble en precario, es decir, sin un contrato o cualquier otro título que se lo permita.
En este artículo vamos a ver cómo y cuándo se puede iniciar el procedimiento de desahucio por precario.
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Contacte con nosotras¿Cuándo se puede interponer una demanda de desahucio por precario?
Decimos que una persona está ocupando un inmueble a título precario cuando se encuentra en él porque el propietario le dio permiso para estar, aunque reservándose el derecho a pedirle que se vaya cuando lo estime oportuno.
El precario supone poseer algo graciosamente, es decir, sin un título o razón jurídica que lo justifique ni lo respalde. Por eso, el precarista, es decir, la persona que está ocupando la casa o el local, puede permanecer ahí mientras el propietario se lo permita, pero no adquiere ningún derecho a quedarse, y debe abandonarlo cuando el propietario se lo pida.
Por ejemplo, si un amigo nos deja vivir en su casa mientras no nos la pida, se dice que estamos en ella en precario. O un hermano que vive en el piso que heredó de los padres porque los demás hermanos, y por tanto coherederos, se lo permiten mientras no decidan lo contrario.
Pero puede ocurrir que el precarista se niegue a abandonar la vivienda o el local cuando el propietario se lo pida, y entonces será necesario ejercitar una acción de desahucio por precario para poder echarlo.
El artículo 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil contempla el juicio de desahucio por precario para finca urbana (vivienda o local) o rústica.
¿Para qué sirve el juicio de desahucio por precario?
El juicio de desahucio es un juicio declarativo. Esto significa que si el propietario solo ejercita la acción de desahucio, pero no pide la ejecución de la sentencia, el juez se limitará a declarar que efectivamente tiene derecho a echar al ocupante de su vivienda o local (o finca rústica), si procede, pero no se hará nada más para conseguir el efectivo desalojo del inmueble.
Para forzar al ocupante a marcharse será necesario ejercitar también la acción ejecutiva, por la que se pide al juez que ejecute la sentencia de desahucio.
Por tanto, el propietario tiene dos opciones:
- Ejercitar la acción de desahucio simplemente. Esto le podrá proporcionar una sentencia declaratoria de sus derechos, que servirá como título ejecutivo si desea iniciar la fase de ejecución más adelante. Esto no tiene mucho sentido, así que lo normal es que solicite también la ejecución, todo en el mismo proceso.
- Ejercitar la acción de desahucio y solicitar en la demanda que se proceda también a la ejecución, que es lo que suele hacerse. Esta posibilidad está contemplada en el artículo 549.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
¿Es necesario reclamar antes por burofax?
El envío de un burofax es una práctica muy habitual antes de iniciar un juicio por desahucio, pero, en contra de la creencia general, no es un trámite obligatorio.
Sin embargo, tiene una ventaja importante: si el ocupante accede a cumplir con lo pedido por el propietario, este se ahorra los gastos del juicio, así como la demora y desgaste que supone acudir a la vía judicial.
¿Cómo se interpone la demanda de desahucio por precario?
El juicio de desahucio por precario, como todos los demás desahucios, se tramita por los cauces del juicio verbal, y la demanda deberá interponerse en el juzgado de primera instancia del lugar donde esté el inmueble.
Se podrá presentar en cualquier momento desde que se haya requerido al ocupante para que abandone la vivienda o local, sin éxito. En caso de haberlo hecho por burofax, habrá que esperar 30 días desde que se envió.
Será necesaria la intervención de abogado y procurador, y al escrito de demanda habrá que adjuntar los siguientes documentos:
- Nota simple del registro de la propiedad con los datos del inmueble.
- Certificado de texto del burofax, si se envió.
En este caso, quien debe probar que existe justo título para ocupar el inmueble es el demandado, así que deberá ser él quien aporte en el escrito de contestación a la demanda el documento en que se base su derecho.
El propietario no puede aportar ningún título o contrato entre el precarista y él, porque el juicio de desahucio por precario se basa precisamente en la ausencia de título.
¿Cuál debe ser el contenido de la demanda de desahucio por precario?
La demanda de desahucio por precario deberá contener los siguientes extremos:
- Datos del propietario y el precarista (demandante y demandado) que permitan identificarlos: nombre y apellidos, DNI, domicilio.
- Acción que se ejercita, que en este caso es la acción declarativa de desahucio.
- Hechos en los que se basa la demanda.
- Los argumentos jurídicos en los que se apoya la demanda, es decir, los fundamentos jurídicos.
- Solicitud o pretensión del propietario: declaración del desahucio y ejecución de la sentencia, procediendo al lanzamiento en la fecha que se determine. Es requisito imprescindible para poder tener en cuenta la solicitud de ejecución del desahucio que se figure expresamente en la demanda.
- Fecha y lugar de la demanda.
- Firma de abogado y procurador.
¿Qué sucede después de la demanda de desahucio por precario?
A la interposición de la demanda le seguirá la notificación de esta al demandado. Mientras no se tenga por notificado, no empezará a correr el plazo de 10 días del que dispone para contestar a la demanda.
Notificar al demandado no siempre es fácil, ya que a menudo resulta ilocalizable. Finalmente, si no se consigue contactar con él, se notificará la demanda por edictos en el tablón de anuncios del juzgado. A partir de ese momento, el demandado tendrá 10 días para contestar.
Si contesta y se opone, habrá juicio, que acabará aceptando o no las pretensiones del propietario. En caso de que se acepten, se fijará un día y hora para el lanzamiento, es decir, para el desalojo forzoso del inmueble.
Si no contesta, se dictará un decreto archivando el procedimiento y fijando igualmente un día y hora para el lanzamiento.
El demandado podrá desalojar voluntariamente el inmueble en cualquier momento, dejando sin efecto el lanzamiento.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).