¿Qué es el desahucio y qué tipos existen?

Desahucio

El desahucio es el acto por el cual el propietario o poseedor con título legítimo de un inmueble desaloja a un inquilino o arrendatario por las causas expresadas en la ley o acordadas en el contrato. También se puede emprender la acción de desahucio contra el ocupante de un inmueble en otros casos diferentes al arrendamiento.

El desahucio pretende devolver la posesión del inmueble a su legítimo dueño, y se articula por medio de un proceso judicial llamado juicio de desahucio, que se desarrolla por los cauces del juicio verbal civil.

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Causas del desahucio

El Código Civil, en su artículo 1569, contempla la figura del desahucio a propósito del contrato de arrendamiento, donde expone las causas que lo justifican:

El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:

1.ª Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículos 1.577 y 1.581.

2.ª Falta de pago en el precio convenido.

3.ª Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.

4.ª Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer, o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el número segundo del artículo 1.555.

Artículo 1569 del Código Civil

Por tanto, en el ámbito del alquiler de un inmueble, el propietario o arrendador podrá ejercitar la acción de desahucio cuando:

  • Ha terminado el plazo del arrendamiento.
  • El inquilino no paga el precio acordado o los demás conceptos que le correspondiera pagar.
  • Se infringen las condiciones estipuladas en el contrato.
  • Se destina el inmueble a un uso distinto de aquel para el que se alquiló.

El precepto del Código Civil es aplicable a los contratos de arrendamiento tanto de vivienda como de local comercial, que encuentran su regulación específica en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Además de estas causas, existe otra no relacionada con el contrato de arrendamiento y que, a su vez, da lugar a una  figura específica de desahucio, como es el encontrarse el ocupante en el inmueble sin título justo que lo autorice a ello, lo que justifica el desalojo en casos de okupación de inmueble o de desalojo del precarista, que veremos con detalle más adelante.

¿Qué tipos de desahucios existen?

A continuación, vamos a ver con detalle cada uno de los tipos de desahucio más frecuentes y las causas que pueden originarlos.

El desahucio de inquilinos

Probablemente, este es el tipo de desahucio más generalizado. El caso más habitual es el del inquilino que deja de pagar la renta o los suministros, pero también puede darse el caso de que se termine el tiempo acordado para el contrato y el inquilino decida quedarse en contra de la voluntad del arrendador y fuera de los plazos permitidos por la ley, o que el arrendatario o inquilino desarrolle en el piso o local alquilado alguna actividad no autorizada.

En este apartado nos vamos a referir al contrato de arrendamiento de vivienda, ya que el de local comercial tendrá su apartado correspondiente.

Al margen de las causas de desahucio contempladas en el Código Civil, hay que acudir a la legislación específica sobre arrendamientos urbanos para profundizar más en la materia. Así, el artículo 27 de la LAU recoge los motivos que pueden justificar la resolución del contrato por parte del arrendador, y que incluyen a los ya mencionados:

  • La falta de pago de la fianza o de su actualización.
  • El subarriendo o la cesión sin consentimiento del arrendador.
  • Los daños provocados con mala intención o las obras no consentidas por el arrendador cuando su consentimiento es necesario.
  • La realización en la vivienda de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  • El dejar de destinar el inmueble al uso de vivienda habitual del inquilino.

Y el artículo artículo 9.3 de la LAU establece la posibilidad de que el propietario reclame la vivienda para su propio uso o de sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, como vivienda permanente, una vez transcurrido el primer año de arrendamiento y siempre que lo hubiera hecho constar de manera expresa en el contrato. También en este caso, podrá instar el desahucio si el inquilino se niega a marcharse.

Estas causas motivan la terminación del contrato de arrendamiento, y por tanto, dejan al inquilino sin título legítimo para continuar en la posesión de la vivienda. A partir de ese momento, el propietario puede intentar su desalojo siguiendo los procedimientos regulados para este supuesto en la ley.

El procedimiento aplicable para los juicios de desahucio de un inquilino motivados por la falta de pago de la renta o por la expiración del tiempo convenido en el contrato será el juicio verbal, conforme a lo establecido por el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y tienen tratamiento diferenciado en la ley.

El desahucio por precario

En ocasiones, el propietario de un inmueble lo cede temporalmente a un amigo, un conocido o un pariente para que viva en él o lo ocupe mientras él no lo necesite para sí mismo, o simplemente, hasta que le indique que debe desalojarlo.

Sin embargo, llegado el día en que el propietario reclame de nuevo el inmueble, puede ocurrir que el precarista, es decir, la persona que lo estaba ocupando sin título, se niegue a marcharse. 

Esta es una causa justificada por la que el propietario puede instar la acción de desahucio con el fin de recuperar la posesión de la vivienda (o del inmueble del que se trate).

El Código Civil contempla la figura del precario al tratar el comodato (artículo 1741). Este procedimiento se desarrolla por los cauces del juicio verbal, conforme al artículo 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

1. Se resolverán por el juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:

(...)

2.º Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.

Artículo 250.1.2º de la LEC

El desahucio de okupas

Este es sin duda uno de los temas que más preocupan a los propietarios de inmuebles, y uno de los más demandados en los últimos años. El okupa es aquella persona que toma posesión de un inmueble y se instala en él.

El Código Civil protege la posesión de hecho, es decir, ofrece una protección a la persona que aparece como poseedora de una cosa, en este caso un inmueble, y obliga al que quiera despojarla de ella a acudir a la autoridad competente.

En ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión mientras exista un poseedor que se oponga a ello. El que se crea con acción o derecho para privar a otro de la tenencia de una cosa, siempre que el tenedor resista la entrega, deberá solicitar el auxilio de la Autoridad competente.

Artículo 441 del Código Civil

La Ley de Enjuiciamiento Civil contempla la acción de desalojo del okupa en el artículo 250.1.4º de la LEC, que incluye esta situación como uno de los supuestos que han de resolverse por juicio verbal. Están legitimados para ejercitar la acción el propietario persona física o el poseedor que lo sea por título legítimo.

Por su parte, el artículo 439.6.b) y c) de la LEC establece que no se admitirán demandas que pretendan la recuperación de la posesión de una finca o inmueble si no se indica si concurre en el demandante la condición de gran tenedor, y si es así, si la demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.

El desahucio de local comercial

No siempre se pretende el desalojo del ocupante de una vivienda, ya sea el inquilino, ya sea un poseedor sin título legítimo, como el precarista o el okupa. A veces, el problema se plantea en relación a un local de negocio o local comercial. 

El Código Civil recoge una regulación general para todo tipo de inmuebles que sean objeto de un contrato de arrendamiento. Así, las causas que se han expuesto al principio como justificadas para ejercitar la acción de desahucio son aplicables también en este caso. 

Por tanto, es posible pretender el desalojo del arrendatario de un local comercial por falta de pago de la renta, por expirar el plazo pactado para el arrendamiento, por dedicar el local a un uso distinto del pactado y por incumplimiento de las condiciones estipuladas en el contrato.

Además, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece las causas de extinción del arrendamiento de inmuebles para uso distinto del de vivienda, en los que se encuentra incluido el de local comercial (artículo 35 de la LAU).

Esas causas son:

  • La cesión o subarriendo del local sin notificar al dueño.
  • La falta de pago de la renta o de los otros conceptos que deba pagar el arrendatario, incluida la fianza.
  • La producción de daños causados de forma maliciosa.
  • La realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas en el local.
Erika Sánchez Arrillaga
Erika Sánchez Arrillaga

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).

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