Generalmente vinculado a los bienes inmuebles, el usufructo es un derecho real que permite a una persona física o jurídica el uso de un bien que es propiedad de otra persona o entidad jurídica, así como a disfrutar de sus frutos.
El usufructuario es la persona o entidad jurídica que ostenta este derecho de uso y disfrute. Se opone al propietario del bien inmueble, que en este caso recibe la consideración de nudo propietario.
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Contacte con nosotras¿Dónde se regula el usufructo?
La definición y regulación de los derechos y obligaciones relacionados con el usufructo está contenida en el Capítulo I del Título VI del Libro segundo del Código Civil.
Este derecho se define en el artículo 467, que determina que:
El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa.
¿Cuáles son los derechos del usufructuario de una vivienda?
La constitución de un usufructo sobre un bien inmueble genera una serie de derechos y obligaciones que recaen sobre el usufructuario. Dichos derechos son los siguientes:
Uso y disfrute
Por definición, al usufructuario de una vivienda le asiste, primeramente, el derecho al uso y disfrute del bien usufructuado, sin que el propietario o los propietarios de la misma puedan plantear oposición alguna.
Derechos determinados en el título constitutivo
Conforme al artículo 470 del Código Civil:
Los derechos y las obligaciones del usufructuario serán los que determine el título constitutivo del usufructo; en su defecto, o por insuficiencia de éste, se observarán las disposiciones contenidas en las dos secciones siguientes.
Así pues, el usufructuario tendrá aquellos derechos que, en su caso, se le hayan concedido.
Derechos establecidos en el Código Civil
Al usufructuario le asiste también una serie de derechos determinados por los artículos 471 a 490 del Código Civil.
- Así pues, estará habilitado para constituir un arrendamiento sobre el bien usufructuado y obtener íntegros los rendimientos de este hasta la extinción de esta relación jurídica.
- También podrá ceder o enajenar su derecho de usufructo, que no la propiedad del bien usufructuado.
- Por otro lado, durante la vigencia de esta figura jurídica, el usufructuario podrá realizar las mejoras útiles o de recreo que considere convenientes, con la sola limitación de no alterar la forma o sustancia del inmueble. Ahora bien, cualquier gasto derivado de estas intervenciones no generará derecho a compensación por parte del propietario del inmueble.
- El usufructuario tendrá derecho a su vez a retirar las mejoras que haya llevado a cabo una vez finalice esta relación jurídica, siempre y cuando no supongan un menoscabo del correspondiente bien. De manera complementaria, podrá compensar cualquier desperfecto.
Derechos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal
Paralelamente, y para su caso, conviene hacer referencia a cómo se articula este derecho de usufructo con las obligaciones y derechos relacionados con las comunidades de propietarios. En este sentido, la Ley de Propiedad Horizontal contiene algunas regulaciones específicas para esta figura.
Así, de la redacción de su artículo 15.1 se desprende que el usufructuario será considerado representante habilitado para la asistencia y votación en las Juntas celebradas por este órgano, siempre que el nudo propietario no manifieste de forma expresa su desacuerdo.
1. (...)
Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora.
¿Cuándo finalizan los derechos del usufructuario?
El titular del derecho de usufructo de una vivienda podrá hacer valer estos derechos frente al nudo propietario hasta la extinción de esta relación jurídica. De este modo, a su fin, se resolverán todos los contratos celebrados por aquel en su condición de usufructuario, salvo el arrendamiento de fincas rústicas, el cual subsistirá durante el año agrícola..
Las causas que dan lugar a su extinción vienen establecidas en el artículo 513 del Código Civil.
Además del fallecimiento del usufructuario o su renuncia, son motivos suficientes para su extinción: la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona, la expiración del plazo o el cumplimiento de la condición resolutoria consignados en el título constitutivo, la pérdida total de la cosa objeto del usufructo, la resolución del derecho del constituyente y su prescripción.
El usufructo se extingue:
1.º Por muerte del usufructuario.
2.º Por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo.
3.º Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.
4.º Por la renuncia del usufructuario.
5.º Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo.
6.º Por la resolución del derecho del constituyente.
7.º Por prescripción.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).