¿Qué es el usufructo de una vivienda y cuáles son sus implicaciones?

Usufructo de una vivienda

Tener la propiedad de una vivienda no significa necesariamente tener el derecho a usarla, ya que otra persona puede disponer del derecho de usufructo sobre la misma. A continuación explicaremos qué significa el usufructo y qué sucede cuando se tiene el usufructo de un inmueble.

Podemos ayudarle

En Tres-K Abogadas somos abogadas especialistas en derecho inmobiliario. Si necesita un despacho con amplia experiencia en Derecho Inmobiliario, contacte con nosotros e infórmese sin compromiso.

Contacte con nosotras

¿Qué es el usufructo de una vivienda?

El usufructo de una vivienda es un derecho real por el que se puede disfrutar de la misma, sin tener su propiedad.

La persona que tiene el derecho de usufructo es el usufructuario, en tanto que el dueño del inmueble es el nudo propietario (que puede vender la vivienda respetando el usufructo, pero no puede usarla).

Se trata de una figura regulada en el artículo 467 del Código Civil, que define el usufructo como el derecho a disfrutar de los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa.

¿En qué casos se suele constituir el usufructo?

Lo más habitual es que el usufructo sea un derecho constituido a raíz del fallecimiento de una persona, bien porque esta ha dejado el uso y disfrute de su parte de su vivienda a su cónyuge viudo, bien porque aun sin haber testamento, la ley reconoce a dicho cónyuge el usufructo de una parte de los bienes del fallecido. Este es el caso más común, aunque hay otros.

Por otro lado, es muy frecuente que entre personas que están casadas, se recoja en testamento la llamada cláusula sociniana.

Esto quiere decir que cada uno de los cónyuges deja su parte de la casa al otro cónyuge en usufructo mientras viva, en tanto que los hijos heredan la nuda propiedad de la misma pero tienen que respetar ese usufructo (ya que en caso de que lo recurran, se dispone que hereden solo la legítima estricta, que es el mínimo que por ley corresponde, y el resto lo herede el cónyuge viudo).

¿Qué implica tener el usufructo de una vivienda?

Al usufructuario de una vivienda le asiste una serie de derechos y también recaen sobre él varias obligaciones. Veamos de cuáles se trata:

Derechos del usufructuario

Al usufructuario le corresponden los siguientes derechos:

  1. Recibir todos los frutos que dé la vivienda usufructuada. Así por ejemplo, puede arrendar la vivienda y disfrutar de la renta.
  2. Vender su derecho de usufructo. Esto quiere decir que puede enajenar su derecho a usar la vivienda, pero no el inmueble en sí, ya que no es su propietario.
  3. Realizar las mejoras útiles o de recreo que desee, mientras respete la forma y sustancia de la vivienda. No tendrá derecho a ser indemnizado por el propietario de la casa por ello, pero sí podrá retirar las mejoras hechas si ello no va en detrimento de la vivienda. Por ejemplo, puede hacer una piscina si tiene el usufructo de un chalet, y también puede quitarla antes de irse de la vivienda.
  4. Compensar los desperfectos en la vivienda con las mejoras que haya hecho en ella.

Obligaciones del usufructuario

A su vez, el usufructuario está obligado antes de empezar a disfrutar de la vivienda a:

  • Formar inventario, describiendo el estado del inmueble. Puede ser dispensado si ello no perjudica a nadie, pero en ese caso, el propietario puede exigir que el inmueble se ponga en administración.
  • Prestar fianza, comprometiéndose al cumplimiento de sus obligaciones.
  • Cuidar la vivienda.
  • Si vende o enajena su usufructo, será responsable del menoscabo que sufra la vivienda por culpa de la persona que la haya alquilado o comprado.
  • Realizar las reparaciones ordinarias que necesite la vivienda a causa de su uso y las necesarias para su conservación. En caso contrario, podrá hacerlas el propietario a costa del usufructuario. Las reparaciones extraordinarias no corren de su cuenta, sino del propietario.
  • Si el propietario hace reparaciones extraordinarias, puede exigir al usufructuario el interés legal de la cantidad invertida en las mismas durante el tiempo que dure el usufructo.
  • El usufructuario tendrá que pagar las cargas y contribuciones ordinarias, como el IBI  y las que se consideren gravámenes del uso y disfrute, como la tasa de recogida de basuras y la tasa de vado.
  • El usufructuario tendrá que pagar los gastos ordinarios de la comunidad de propietarios.
  • Si se trata de una finca hipotecada que se embarga o vende judicialmente para pagar una deuda, el propietario responde ante el usufructuario de lo que pierda por ello.
  • El usufructuario debe hacer saber al propietario cualquier acto de un tercero del que tenga conocimiento que pueda lesionar los derechos de propiedad. Si no lo hace, responderá de los daños y perjuicios como si los hubiera causado él mismo.
  • Tendrá que pagar los gastos, costas y condenas de los pleitos que recaigan sobre el usufructo.
Carmen Fernández-Cabrera Saussol
Carmen Fernández-Cabrera Saussol, abogada especialista en derecho inmobiliario en Madrid

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).

Contacte conmigo – Más sobre mí

Concertar cita
Puede llamarnos al 660 03 39 49 o dejarnos su nombre y teléfono para que nos pongamos en contacto con usted.

    Al contactarnos acepta que tratemos sus datos según nuestras Condiciones de Uso y Privacidad. Más informaciónLos recogemos para responder su consulta, siendo la base legal nuestro interés legítimo en atender y responder a nuestros usuarios. No compartiremos sus datos con terceros, salvo obligación legal. Puede ejercer sus derechos de acceso, rectificación, supresión y oposición, entre otros, según nuestras Condiciones de Uso y Privacidad.

    ¿Por qué debería escogernos?
    Amplia experiencia
    Especialistas en Inmobiliario
    Rápida respuesta
    Atención personalizada
    ¿Dónde encontrarnos?
    C/ Poeta Joan Maragall 9, 2ª Planta, Escalera Norte 28020 Madrid, Comunidad de Madrid 660 03 39 49 contacto@treskabogadas.es