En España, la contratación de un seguro de comunidad que cubra los riesgos a los que está expuesto un edificio de viviendas no es obligatoria, salvo en algunas comunidades autónomas. Esto plantea la duda de cuáles son las consecuencias para los propietarios en caso de que suceda algún siniestro y el edificio no se encuentre asegurado.
Por otro lado, conviene saber qué opciones tienen aquellos propietarios interesados en contratar el seguro frente a otros propietarios que no quieren hacerlo.
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Contacte con nosotras¿Es obligatorio contratar un seguro de comunidad si el edificio no lo tiene?
Salvo en la Comunidad de Madrid y en la Comunidad Valenciana, no es obligatoria la contratación de un seguro de comunidad para cubrir los riesgos que afectan a los edificios. Por tanto, a menos que el edificio se encuentre en el territorio de cualquiera de estas dos comunidades autónomas, no se podrá exigir su contratación.
Tampoco lo exige la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, si bien el artículo 10 establece que la comunidad de propietarios tiene la obligación, venga impuesta por las Administraciones Públicas o no, de realizar las actuaciones necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como cualquier otra derivada de la imposición del deber legal de conservación.
En este sentido, el artículo 9.1.f de la ley establece la posibilidad de suscribir, con cargo al fondo de reserva de la comunidad, un contrato de seguro o uno de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
Por su parte, la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación tampoco impone la obligación de contratar un seguro de comunidad, pero establece la obligación de los propietarios de conservar en buen estado la edificación para evitar riesgos, entre otras cosas (artículo 16.1).
¿Qué ocurre si no se ha contratado un seguro de comunidad para el edificio?
El seguro de comunidad tiene por objeto la cobertura de los daños que pueda sufrir el edificio, además de los daños que puedan surgir entre propiedades (a cuyo coste deba hacer frente un propietario frente a otro), y los daños frente a terceros.
Algunos de los riesgos que podría cubrir son:
- Daños en los elementos estructurales, como suelos, techos, paredes, escaleras, estructuras, cimientos, etc.
- Daños en las instalaciones de agua, electricidad, calefacción, gas, energía solar, refrigeración, evacuación, ascensores y otras.
- Daños en revestimientos fijos.
- Daños en elementos de contención y cerramiento, como muros, vallas, o en calles, aceras, viales y alumbrados que sean propiedad del edificio.
- Daños en anexos de las viviendas, como son los trasteros, garajes, piscinas, pistas deportivas, etc.
- Daños en cualquier bien de propiedad comunitaria contenido en el edificio y que estén ubicados en las partes comunes. No se incluyen los que sean de uso privativo de un vecino.
En caso de que se produzca alguno de los daños mencionados, y no exista un seguro contratado por la comunidad, todos los propietarios deberán hacer frente al coste de la reparación en forma de derramas y en proporción a su cuota de participación.
Por otro lado, la comunidad también deberá responder en concepto de responsabilidad civil en caso de daños a terceros (artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Por el contrario, si el edificio cuenta con un seguro multirriesgo de comunidad, será la compañía aseguradora la que haga frente a esos gastos extraordinarios.
¿Puede un vecino obligar a la comunidad a contratar un seguro?
Si la comunidad de propietarios no tiene contratado un seguro de riesgos, y la ley autonómica que sea de aplicación no obliga a ello, lo único que puede hacer el copropietario que esté interesado en contratarlo es proponerlo en una junta de vecinos, para que se adopte el acuerdo que permita contratar el seguro incluso si algún vecino se opone.
El artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal establece las mayorías necesarias para la adopción de cada tipo de acuerdo.
La contratación de un seguro de riesgo para el edificio, como ya se ha explicado, no es una obligación legal, y tampoco es un tipo de acuerdo contemplado expresamente en la ley, para los cuales se requieren mayorías especiales, en algunos casos menos exigentes que para otros acuerdos no previstos.
¿Qué tipo de riesgos cubre el seguro de la comunidad?
Las viviendas privativas de cada copropietario son objeto de aseguramiento por los respectivos seguros de hogar que contrate cada vecino. Sin embargo, el seguro de comunidad cubre los riesgos de daños en los elementos comunes que no sean de uso privativo de ningún copropietario, además de los daños a terceros, como ya hemos visto.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).