¿Qué son los defectos estructurales y cómo reclamar?

Cuando se construye una vivienda, los agentes intervinientes en el proceso de construcción deben responder por todos los defectos que puedan surgir y que comprometan las condiciones de habitabilidad, estabilidad y funcionalidad del edificio.

Estos defectos constructivos pueden ser de distinto tipo según su grado de gravedad y el elemento constructivo al que afecten.

En este artículo vamos a ver con detalle qué ocurre cuando los defectos constructivos afectan a la estructura del edificio y qué puede hacer el adquirente de la obra ante defectos estructurales.

¿En qué consisten los defectos estructurales?

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), de 1999, establece en su artículo 3 cuáles son las condiciones que debe cumplir una obra de edificación, y distingue entre:

1. Funcionalidad: que la edificación cumpla los requisitos básicos de utilización para el fin previsto, accesibilidad y acceso a servicios.
2. Seguridad: que la edificación cumpla los requisitos de seguridad estructural, la seguridad en caso de incendio y la seguridad de utilización, de modo que se pueda ocupar sin riesgos.
3. Habitabilidad: que la edificación cumpla los requisitos de higiene, salud y protección del medio ambiente, de protección contra el frío, aislamiento térmico y otros aspectos que permitan un uso satisfactorio y sin molestias relevantes.

Cuando los defectos aparecidos en la edificación comprometen su seguridad por afectar a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, estamos ante defectos estructurales del edificio.

¿Quién es responsable de los defectos estructurales?

Tanto el Código Civil como la Ley de Ordenación de la Edificación contemplan lo que se llama responsabilidad decenal, que consiste en una garantía de 10 años por la que el promotor vendedor y el arquitecto proyectista responden por los daños provocados por defectos de construcción en los elementos estructurales del edificio.

Esta responsabilidad está contemplada en el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación.

Concretamente, el artículo 17 de la LOE señala que el contratista o promotor-vendedor, y el arquitecto proyectista responderán durante 10 años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios y defectos constructivos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

¿Qué hay que hacer si aparecen defectos estructurales en la edificación?

Lo primero que hay que hacer en caso de observar defectos estructurales en la obra es contratar un informe pericial para saber con exactitud en qué consiste el defecto observado; cuál es su causa y, por tanto, quién sería el responsable, es decir, a quién imputarlo; cuál es la reparación necesaria, y a cuánto asciende su valor económico.

Una vez aclarados estos extremos, conviene enviar una reclamación extrajudicial a todos los agentes que intervinieron en la construcción para interrumpir el plazo de prescripción para reclamar, que la LOE fija en 2 años desde que aparece el desperfecto o defecto de que se trate (artículo 18).

Hay que puntualizar que en el caso de que se trate de un supuesto de responsabilidad civil contractual por afectar a las partes implicadas en el contrato de obra, y no haber cumplido con las condiciones del contrato, el plazo es mayor para esa acción, ya que se aplica el general de 5 años que establece el Código Civil, a contar desde que pueda exigirse el cumplimiento de las obligaciones.

Erika Sánchez Arrillaga

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).

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