En una subasta judicial, cuando el cesionario de una cesión de remate adquiere un inmueble, se puede encontrar con que ya esté ocupado por un inquilino o incluso por un okupa, lo que complica el proceso de toma de posesión.
En estos casos, la ley articula mecanismos para determinar si el ocupante tiene derecho a permanecer ahí y, en caso contrario, para lograr su desalojo.
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Contacte con nosotras¿En qué consiste la adquisición de una vivienda mediante cesión de remate?
La adquisición de una vivienda mediante una cesión de remate tiene lugar en el transcurso de una subasta judicial de ejecución de inmuebles, como consecuencia de que la persona que haya ofrecido la mejor postura o puja opte por ceder el remate a un tercero. Como requisito, el cedente sólo puede ser el acreedor ejecutante o alguno de los acreedores posteriores.
De ese modo, el cesionario se convierte en el verdadero propietario sin que el inmueble pase antes por la propiedad del cedente.
Esta operación permite al cedente obtener una satisfacción económica por su crédito en lugar de adquirir un inmueble que quizá no le interesa, y sin tener que realizar un contrato de compraventa posterior, lo que implicaría tener que tributar por ambas operaciones: la adjudicación y la venta.
¿Puede el adquirente tomar posesión de la vivienda si está habitada?
Cuando la vivienda adquirida en pública subasta está desocupada, el adquirente tan solo tiene que solicitar al juzgado la entrega de la posesión, y éste fijará una fecha para la entrega de llaves y el levantamiento del acta pertinente.
Pero si la vivienda está habitada, no se puede tramitar la entrega de la posesión sin más, sino que hay que iniciar lo que se conoce como un incidente de ocupante, mediante el cual se tratará de determinar si el ocupante tiene derecho a permanecer en la vivienda o, por el contrario, debe abandonarla.
¿Qué se puede hacer si hay inquilinos u okupas?
Una vez se ha comprobado que existen ocupantes en la vivienda, el propietario tendrá un plazo de 1 año para iniciar el incidente de ocupante, por el que solicita al juzgado el lanzamiento de los ocupantes sin derecho o sin título suficiente.
Esto no significa que no pueda forzar el desalojo pasado el año, pero entonces tendrá que acudir a un procedimiento declarativo, de tramitación más lenta y complicada, donde cada parte expondrá sus argumentos, se practicará prueba y se decidirá a favor de una u otra.
En cuanto al incidente de ocupante, cuando el juzgado reciba la solicitud del propietario, deberá notificar a los ocupantes, y los citará a una vista en el plazo máximo de 10 días, donde podrán alegar lo que consideren oportuno. La vista terminará con el pronunciamiento del juez sobre el posible lanzamiento. Si los ocupantes no comparecen, se decidirá el lanzamiento directamente.
No obstante, existe una vía más rápida para desalojar el inmueble, pero para activarla es necesario que el acreedor ejecutante, antes de anunciarse la subasta, haya solicitado del juez que declare la falta de derecho de los ocupantes de mero hecho o sin justo título, si procede. En caso de haberlo hecho, en cuanto el adjudicatario solicite la entrega, el juez decidirá inmediatamente el lanzamiento.
En caso de no haber tenido esta previsión, el resultado del incidente de ocupante dependerá de la situación en que se encuentre el poseedor de la vivienda:
Cuando hay okupas en la vivienda
Este caso es quizá el más sencillo. Si, una vez notificados por el juzgado, los okupas no comparecen en la vista, se decidirá directamente el lanzamiento o desalojo forzoso, y posteriormente se hará entrega de la vivienda al propietario que la ha adquirido en la subasta. Lo mismo ocurrirá si los okupas comparecen en la vista y no pueden demostrar su derecho a la posesión.
Por otro lado, si los okupas comparecen y presentan un título que justifique su permanencia en la vivienda, el juez no podrá decidir el lanzamiento y el propietario tendrá que acudir a un procedimiento declarativo (que se tramitará aparte) donde se aclare si el ocupante tiene o no derecho a permanecer en la vivienda.
Cuando hay inquilinos en la vivienda
Si los ocupantes de la vivienda lo son en virtud de un contrato de alquiler, según cuándo se celebrara el contrato y las circunstancias del mismo, el inquilino puede tener o no derecho a permanecer en la vivienda.
De acuerdo con el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el inquilino sólo tendrá derecho a continuar en la vivienda más allá de los 5 primeros años, o 7 si el arrendador era persona jurídica, si el tiempo pactado es superior a ese plazo y el arrendamiento estaba inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad. En ese caso, el alquiler continuará por todo el tiempo pactado. De lo contrario, el alquiler se extinguirá después de los primeros 5 a 7 años.
Además el inquilino puede tener un derecho de tanteo y retracto, este derecho también aplica en ventas judiciales, por lo que para inscribir la adjudicación, se deberá acreditar que se han realizado las notificaciones pertinentes al arrendatario, salvo que el arrendamiento se extinga por la propia ejecución al ser posterior a la hipoteca y no estar inscrito.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).