Cuando se celebra un contrato de arrendamiento, inquilino y propietario pactan las condiciones que obligan a ambos en cuanto a la duración, la renta y el uso de la vivienda. Sin embargo, llegado el término acordado, puede ocurrir que el inquilino se niegue a marcharse, incumpliendo así lo pactado con el arrendador.
¿Qué puede hacer el propietario arrendador en estos casos para recuperar su vivienda? En esta guía vamos a ver todos los aspectos relevantes relacionados con el desahucio por finalización de contrato.
Podemos ayudarle
En Tres-K Abogadas somos abogadas especialistas en derecho inmobiliario. Si necesita un despacho con amplia experiencia en Derecho Inmobiliario, contacte con nosotros e infórmese sin compromiso.
Contacte con nosotras¿Cuándo finaliza el contrato de arrendamiento?
Lo primero que hay que tener claro es cuándo expira el contrato de arrendamiento, porque el procedimiento de desahucio por finalización del plazo no prosperará si el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda.
De acuerdo con los artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se pueden dar distintos supuestos:
Fin del plazo pactado para el arrendamiento
En primer lugar, la duración del arrendamiento será la que hayan pactado libremente las partes.
Una vez expirado el plazo, si ambas partes están de acuerdo, el contrato habrá terminado. Sin embargo, la ley articula una serie de prórrogas que pueden alargar el contrato por voluntad unilateral del arrendatario, como veremos en otro apartado.
Fin de contrato de plazo indeterminado
Si el plazo no ha quedado claramente determinado en el contrato, el contrato se entenderá celebrado por un año. Finalizado el año, si el arrendatario no hace uso de su derecho a las prórrogas, el contrato habrá terminado.
Fin del tiempo de prórroga obligatoria
Sea cual sea la duración del arrendamiento pactada por las partes, si es inferior a 5 años, o a 7 en caso de que el arrendador sea una persona jurídica, el arrendatario podrá hacer uso de su derecho a la prórroga obligatoria.
De ese modo, a menos que el arrendatario manifieste al arrendador su intención de no renovar con una antelación mínima de 30 días a la fecha de terminación del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta completar los 5 años, o 7 años si el arrendador es persona jurídica.
También puede manifestar su voluntad de no prorrogar antes de la terminación de cada prórroga anual.
El plazo de la prórroga se cuenta desde la fecha del contrato, o desde la puesta de la vivienda a disposición del arrendatario si es posterior, pero el arrendatario deberá probar este punto.
Por tanto, si el inquilino no desea prorrogar, el contrato terminará cuando expire el plazo pactado, o cuando transcurra 1 año, si no se pactó plazo determinado. Pero si el inquilino desea prorrogar, el contrato terminará, según sea su voluntad, 1 año después de esa fecha, o 2, 3, o 4 hasta llegar al límite de los 5 o 7 años, en función de lo que proceda.
Fin del tiempo de prórroga tácita
Además de la prórroga obligatoria, completado ese plazo de 5 o 7 años, aún se podrá prorrogar el tiempo del arrendamiento por plazos anuales durante un máximo de 3 años más por prórroga tácita, si ninguna de las partes manifiesta su voluntad en contrario (artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
Este tipo de prórroga no se deja a la voluntad unilateral del inquilino.
En consecuencia, si ninguna de las partes ejercita en tiempo y forma su derecho de finalizar el contrato, el arrendamiento durará un máximo de 8 años, o 10 años si el arrendador es persona jurídica.
Fin del contrato por uso propio del arrendador
La ley prevé la posibilidad de que el propietario reclame la vivienda para su uso propio, una vez finalizado el primer año de contrato, en cuyo caso, no se aplicará la prórroga obligatoria.
Pero para poder hacer uso de este derecho, el propietario debe haber hecho constar en el contrato expresamente su necesidad de usar la vivienda antes del transcurso de 5 años, con destino a vivienda permanente para sí o para sus familiares de primer grado de consanguinidad o adopción, o para su cónyuge si así lo determina una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Esta manifestación expresa tiene que hacerse en el momento de celebración del contrato y el propietario debe comunicar al inquilino su necesidad de usar la vivienda, haciendo constar la causa concreta, con al menos 2 meses de antelación a la fecha en que la vaya a necesitar.
No obstante, si transcurridos 3 meses desde el efectivo desalojo de la vivienda, el propietario o sus familiares no han ocupado la vivienda, el inquilino podrá recuperarla si lo desea y ser indemnizado por los perjuicios causados.
Fin del contrato por venta de la vivienda
Otro caso que puede alterar la duración del alquiler es el de la venta de la vivienda por el propietario. Se pueden dar varios supuestos:
- Si las partes pactaron que el arrendamiento se extinga en caso de venta, el nuevo propietario solo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que falte para completar 5 o 7 años de alquiler, según el caso. Cumplido ese plazo, el arrendamiento finalizará.
- Si las partes no lo pactaron, y el contrato de alquiler no estaba inscrito en el Registro de la Propiedad, el nuevo propietario (si reúne los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria) solo deberá mantener el arrendamiento por el tiempo que falte hasta los 5 o 7 años. En este caso, el antiguo propietario deberá indemnizar al inquilino.
¿Cuándo termina el arrendamiento si no existe contrato escrito?
Si el contrato de arrendamiento es verbal y no se ha formalizado por escrito, es válido, pero dificulta la posibilidad de probar que ha expirado el plazo, e incluso la fecha en que se celebró, que es un dato necesario para calcular la duración del contrato.
Además, si no hay duración pactada, o no se puede probar, se entiende que ha sido celebrado por un año, como mínimo, y a partir de ese momento se le aplicará igualmente la prórroga obligatoria que establece la ley, si el arrendatario lo desea.
De cara a un procedimiento de desahucio, será necesario aportar prueba documental que ayude a probar el momento de inicio del contrato y la duración pactada.
¿Qué debe hacer el propietario para terminar el contrato de arrendamiento?
Como se ha visto, el arrendamiento no termina de manera automática, salvo que se cumpla el plazo pactado y ambas partes estén de acuerdo.
En los demás casos, si el arrendatario desea continuar con el arrendamiento, y aún tiene derecho a la prórroga obligatoria, el arrendador tendrá que esperar, y antes de que se cumplan los 5 años de alquiler (7 si el arrendador es persona jurídica), debe notificar al inquilino su voluntad de terminar el arrendamiento.
Esta notificación debe hacerse con una antelación de al menos 4 meses, y se recomienda que se haga por un medio fehaciente, como es el burofax, con acuse de recibo y certificación del contenido.
El propietario también debe notificar el fin del contrato al inquilino cuando necesite la vivienda para su propio uso, siempre que se cumplan los requisitos indicados anteriormente. En este caso, la notificación debe hacerse, por el mismo medio, al menos 2 meses antes de la fecha en que necesite ocuparla, debiendo justificar la causa o causas de la mencionada necesidad.
Es conveniente también que en el burofax se exprese claramente que el inquilino debe desocupar la vivienda en la fecha de finalización del contrato, para que no haya dudas del incumplimiento deliberado por parte del inquilino, llegado el caso.
¿Tiene derecho a continuar en la vivienda el inquilino si sigue pagando?
Si el contrato ha terminado y el propietario ha notificado adecuadamente al inquilino, este no tiene derecho a continuar en la vivienda, y el hecho de seguir pagando el alquiler es irrelevante.
No obstante, hay que tener cuidado con que no se produzca lo que se llama la tácita reconducción del contrato, que supone la extensión del tiempo del contrato cuando ya se han agotado las prórrogas previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos y el propietario no se opone.
Se entiende que si ya ha notificado enviando un burofax y pidiendo al inquilino que desaloje, se opone a una tácita reconducción. Pero si no lo ha hecho, aunque el contrato haya terminado y ya no exista la posibilidad de prórroga legal, si el inquilino continúa en la vivienda por un plazo de 15 días pagando la renta y sin oposición del arrendador, el contrato se renovará por plazos sucesivos de días, meses o años, según el periodo de pago de la renta que se haya pactado.
¿Qué puede hacer el propietario si el inquilino no se va?
Si el inquilino no tiene derecho a permanecer en la vivienda porque el propietario ha cumplido con todos los requisitos formales para dar por finalizado el contrato y recuperar la vivienda, solo queda la vía del desahucio.
En este caso, el tipo de desahucio que corresponde es el desahucio por finalización de plazo del contrato previsto en el artículo 250.º.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
¿Cuáles son los trámites del desahucio por finalización del plazo?
El procedimiento de desahucio por finalización del plazo se inicia por demanda presentada en el juzgado de primera instancia del lugar donde esté radicada la vivienda, y se puede interponer en cualquier momento posterior a la fecha en que se entiende que el inquilino debe haber abandonado la vivienda.
En este tipo de procedimiento, las partes deben actuar asistidas por abogado y procurador.