A la hora de intentar desalojar a un inquilino de una vivienda alquilada, bien por falta de pago, bien por haber expirado el plazo del arrendamiento, o incluso por algún otro incumplimiento de las condiciones del contrato que haya facultado al arrendador para resolver el contrato, lo primero que hay que hacer, además de interponer la demanda correspondiente, es notificarle la existencia de esa demanda.
Un proceso de desahucio debería poder resolverse en un plazo muy breve, lo que en la práctica no suele ocurrir.
Hay varios factores que pueden influir en su desarrollo haciendo que los plazos se dilaten considerablemente. El trámite de notificación al arrendatario es uno de los que más puede complicar el procedimiento, y de su éxito depende, en parte, el éxito de la misma acción de desahucio.
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Contacte con nosotras¿Por qué medios se debe notificar al inquilino una demanda de desahucio?
La Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) establece los posibles actos de comunicación judicial, notificaciones incluidas, en el artículo 149 y siguientes.
Como respuesta rápida, podemos resumir que los medios de notificación de la demanda de desahucio a un arrendatario que no abandona el inmueble por propia voluntad son tres:
- La notificación en la misma vivienda que está ocupando.
- La notificación en otras viviendas anteriores en las que haya residido.
- La notificación por edicto.
Veamos en qué consisten:
Notificación en la vivienda alquilada
Una vez se admite la demanda de desahucio, el paso habitual es notificar al demandado en su domicilio actual. El medio por el que se suele llevar a cabo esta notificación es confiando su ejecución al servicio de correos, con lo que se pierde el control sobre el tiempo y efectividad de su realización.
Sin embargo, el artículo 152.1 de la LEC prevé la posibilidad de que el solicitante o demandante exprese, en el escrito que dé inicio al procedimiento, su deseo de que todos los actos de comunicación se realicen por su procurador. Esto puede facilitar y aligerar considerablemente los trámites.
Lo normal en los procesos de desahucio es que no sea posible localizar al demandado en la vivienda alquilada, ni siquiera a través del procurador, así que habrá que acudir al siguiente medio disponible de comunicación.
Notificación en domicilios anteriores
En los juicios de desahucio por falta de pago del alquiler o por expiración del plazo acordado para el arrendamiento, la ley no exige que se lleve a cabo la notificación por medio de la averiguación de los domicilios anteriores; sin embargo, en la práctica se viene haciendo así por imposición del Tribunal Constitucional, que así lo ha establecido.
No obstante, si la notificación en el domicilio actual del demandado ya tiene pocas posibilidades de éxito, en los domicilios anteriores es previsible que tenga menos aún.
En cualquier caso, para cumplir con este trámite, el letrado de la Administración de Justicia hará las averiguaciones necesarias para localizar algún domicilio en el que el demandado haya residido con anterioridad.
Una vez localizado un domicilio, se le notificará mediante correo, telegrama o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su recepción, y de la fecha, hora y contenido de lo notificado (artículo 152.3.2ª de la LEC).
Notificación por edicto
Cuando no sea posible la notificación por los medios anteriores (que pretenden tener constancia de su recepción por parte del demandado), en el caso de los procesos de desahucio por falta de pago de la renta o por expiración del plazo del contrato, se pasará directamente a la publicación de la cédula de citación en el tablón de anuncios de la oficina judicial (artículo 164 de la LEC).
Desde ese momento, la demanda se tiene por notificada.
Efectos de la notificación de la demanda de desahucio
La clave del proceso está en la efectividad de la notificación, ya que de ella depende que el procedimiento pueda continuar, y en el ámbito de los desahucios es un paso que puede complicarse bastante, como se ha mencionado.
Pero finalmente la demanda podrá tenerse por notificada, y, una vez realizada la notificación, comienza el plazo de 10 días que el inquilino tiene para oponerse a la demanda y para defender su derecho en un juicio.
Sin embargo, lo más habitual es que el inquilino no se oponga a la demanda, y que solo estuviera eludiendo la notificación para ganar tiempo y permanecer en la vivienda.
Si no se opone, ni siquiera será necesario que recaiga sentencia condenatoria, sino que el letrado de la Administración de Justicia dictará un decreto poniendo fin al procedimiento y se procederá al desalojo de la vivienda en la fecha que se determine (artículo 440.3 de la LEC).
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).