En el contexto de un contrato de alquiler de una vivienda, una de las mayores preocupaciones de los arrendadores consiste en la posibilidad de que el arrendatario deje de afrontar los pagos establecidos y permanezca en la vivienda.
En este sentido, el artículo 27.2 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla la posibilidad de que el propietario resuelva el contrato de alquiler como consecuencia de la falta de pago de la renta o cualquier otra cantidad cuyo pago corresponda al arrendatario.
El juicio de desahucio por falta de pago es el instrumento con el que cuenta el propietario de una vivienda para recuperar el inmueble, cuando el inquilino no ha cumplido con las obligaciones de pago adquiridas contractualmente.
De este modo, el propietario de la vivienda puede acudir a los tribunales para reclamar no solo que el inquilino sea desalojado, restituyendo la posesión del bien inmueble, sino también el pago de las cantidades pendientes.
También puede asumir el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo de 15 días desde que se notifique la demanda.
Podemos ayudarle
En Tres-K Abogadas somos abogadas especialistas en derecho inmobiliario. Si necesita un despacho con amplia experiencia en Derecho Inmobiliario, contacte con nosotros e infórmese sin compromiso.
Contacte con nosotras¿Qué es el juicio de desahucio por falta de pago y dónde se regula?
El procedimiento para la tramitación de un juicio de desahucio por falta de pago viene regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
Concretamente, en su artículo 250, cuyo apartado 1.1º incluye las demandas referidas al incumplimiento de los arrendamientos urbanos, que se deciden en juicio verbal, independientemente de su cuantía.
Lo dispuesto en este artículo se complementa con las especificidades recogidas para estos procedimientos en los artículos 440.3 y 440.4 de la LEC.
¿Cuál es el procedimiento del juicio de desahucio por falta de pago?
El juicio de desahucio se desarrolla en las siguientes fases:
Fase previa
Durante esta fase previa, ambas partes pueden alcanzar un acuerdo que haga innecesario este procedimiento.
Del mismo modo, el arrendador cuenta con la posibilidad de enviar un preaviso al arrendatario, para informarle de las cantidades adeudadas. Preferiblemente a través de un burofax, en este requerimiento de pago se especificarán las cantidades pendientes y el plazo que se le concede al inquilino para abonarlas.
Este requerimiento es importante, si el arrendador quiere evitar la posibilidad de enervar el desahucio por parte del arrendatario, que es el derecho que tiene éste de evitar que se le desaloje del inmueble que tiene alquilado, a cambio de pagar al arrendador todas las cantidades que deba.
Presentación de la demanda
En defecto de pago, el arrendador estará legitimado para iniciar el procedimiento de juicio de desahucio mediante la presentación de la correspondiente demanda ante el Tribunal de Primera Instancia del lugar donde esté situada la vivienda. Es obligatoria la intervención de abogado y procurador.
Esta demanda habrá de incluir los datos de identificación del demandado, para permitir su adecuado emplazamiento. También habrá de estar acompañada del contrato de arrendamiento de la vivienda.
Por otro lado, en ella se hará constar si se admite la enervación del desahucio. Esta acción consiste en la posibilidad de que el arrendatario pague o consigne todas las cantidades adeudadas, dando por terminado el proceso.
En ese caso, el contrato de arrendamiento continuaría en vigor. Esta enervación solo puede darse una vez a lo largo de todo el contrato y siempre y cuando no se hubiera llevado a cabo un requerimiento de pago amistoso en fase previa, que hubiera sido notificado al menos 30 días antes de la presentación de la demanda.
Emisión del decreto de admisión
En el plazo aproximado de un mes desde la presentación de la demanda, el juzgado emitirá un documento denominado decreto de admisión. En él se harán constar las fechas del juicio y del desahucio.
Notificación de la demanda
El arrendatario recibirá una notificación en la vivienda arrendada, mediante la cual se le informará de que cuenta con 10 días hábiles para: oponerse a la demanda, desalojar el inmueble o proceder a la enervación, en los términos apuntados previamente.
Además, se le notificará que cuenta con 3 días para solicitar asistencia jurídica gratuita.
Transcurrido ese plazo de 10 días, pueden darse varios supuestos:
- Si existe la posibilidad, el inquilino procede a la enervación de la acción mediante el pago o consignación de las cantidades debidas. El procedimiento se dará por finalizado y el contrato de arrendamiento continuará en vigor.
- El inquilino hace entrega del inmueble, pero no atiende el pago de las cantidades adeudadas. En este caso, se da por finalizado el juicio por desahucio, aunque prosigue el proceso relativo a la reclamación de la deuda. La orden de desalojo puede mantenerse, a instancias del demandante, si es de su interés que se levante acta del estado en que se encuentra la vivienda.
- En el caso de que el demandado permanezca en la vivienda y no atienda el requerimiento de pago, o no se persone en el juzgado para oponerse, el juicio de desahucio por falta de pago se dará por terminado y se procederá al desalojo del inmueble en la fecha fijada.
- Si el inquilino se opone a la demanda, se procederá a la celebración de la vista del juicio en la fecha indicada en el decreto de admisión.
En los tres primeros supuestos, el decreto que da por finalizado el procedimiento impondrá las costas al demandado. Asimismo, la cantidad adeudada incluirá las rentas debidas que se devenguen hasta la entrega efectiva de la posesión de la vivienda.
Vista del juicio y sentencia
En el caso de que el inquilino se oponga a la demanda, se celebrará la vista del juicio en la fecha señalada en el decreto de admisión.
Cuando el inquilino no se persone para la vista, al sexto día siguiente se dictará sentencia y esta le será notificada. En ella se hará constar, en caso de fallo en favor del demandante, la fecha del lanzamiento o desalojo de la vivienda, que habrá de producirse dentro de los 30 días siguientes al de la celebración de la vista.
Además, si el pronunciamiento reconoce la procedencia del desahucio, se le impondrán al demandado las costas del procedimiento.
Lanzamiento
El lanzamiento hace referencia al desalojo de la vivienda. Es el acto mediante el cual su propietario recupera efectivamente la posesión del bien inmueble. Este puede producirse de manera amistosa, en el caso de que el inquilino entregue las llaves voluntariamente antes de la fecha fijada para el lanzamiento.
En caso contrario, y siempre que no se interponga recurso, se procederá al desalojo de la vivienda en la fecha señalada en el decreto o en la sentencia que haya dado por finalizado el procedimiento.
Para interponer recurso es necesario acreditar tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas.
En el momento del lanzamiento, habrá de estar presente una comisión judicial, compuesta por dos miembros del juzgado, que harán constar en el acta de lanzamiento todo lo sucedido durante el desalojo.
A su vez, participará necesariamente el procurador del demandante. Por parte del demandado, no es preceptiva la presencia de sus representantes legales. Todos los presentes habrán de firmar el acta de lanzamiento.
En función de las circunstancias, puede ser necesaria la intervención de las fuerzas del orden, para garantizar que el lanzamiento transcurra con normalidad. También se podrá requerir la presencia de un cerrajero, para abrir el inmueble y poder entrar.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).