El pacto de indivisión de la cosa común

Pacto de indivisión de la cosa común

Cuando varias personas tienen la propiedad de un mismo bien, pueden acordar mantener esta situación durante un cierto plazo de tiempo, a través de la figura del pacto de indivisión de la cosa común.

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¿Qué es un pacto de indivisión de la cosa común?

El pacto de indivisión de la cosa común es un acuerdo entre los comuneros o copropietarios de conservar el bien indiviso durante un plazo de tiempo no superior a 10 años, plazo que puede prorrogarse por un máximo de otros 10 años, por nuevo acuerdo.

Este pacto se fundamenta en el artículo 400 del Código Civil, que establece lo siguiente:

Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.

Artículo 400 del Código Civil

Es decir, a menos que exista un pacto de indivisión de la cosa común, cualquiera de los copropietarios podrá instar la división del bien que tenga en común con el resto de los comuneros, incluso a través de la acción de división judicial (en caso de que no haya una solución amistosa).

Por ejemplo: dos hermanos heredan la casa de sus padres. Pueden llegar a un acuerdo para mantener esta propiedad durante un cierto plazo de tiempo (no superior a 10 años) para su explotación como alquiler.

En caso de que no se llegue a ese pacto, cualquiera de los hermanos podrá solicitar que se divida la cosa común. Al ser una vivienda, y por lo tanto no poder dividirse, habrá que buscar una solución que puede consistir en que:

  • Uno de ellos compre su parte de la vivienda al otro.
  • Se venda el inmueble y se reparta el beneficio obtenido entre ambos hermanos.

¿Cuáles son los requisitos del pacto de indivisión de la cosa común?

Los requisitos para que se pueda celebrar un pacto de indivisión de la cosa común son los siguientes:

  1. Existencia de un bien indiviso. El presupuesto básico del acuerdo es que haya un bien  que tenga varios propietarios, con independencia del título legal que haya dado lugar a esta situación (una herencia, la compra de un bien por parte de varias personas, etc.).
  2. Acuerdo unánime de todos los comuneros. El artículo 400 del Código Civil dispone que no se puede obligar a ninguno de los copropietarios a permanecer en la comunidad. Así pues, todos ellos deben estar de acuerdo en celebrar el pacto de indivisión de la cosa común.
  3. Respeto del plazo legal establecido. Como ya sabemos, el pacto de indivisión de la cosa común no puede ser por más de 10 años, si bien se podrá prorrogar un máximo de otros 10 años, por nuevo acuerdo.

¿Cómo se celebra el pacto de indivisión de la cosa común?

La ley no establece de qué forma se tiene que llevar a cabo el acuerdo, por lo que este, en principio, podría incluso ser  verbal, pero   en este caso, sería difícil de acreditar.

Por ello, la mejor manera de hacer un pacto de indivisión de la cosa común es a través de medios que permitan demostrar su existencia, incluso es posible realizar el acuerdo ante notario.

Carmen Fernández-Cabrera Saussol
Carmen Fernández-Cabrera Saussol, abogada especialista en derecho inmobiliario en Madrid

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).

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