¿Se puede vender una parte indivisa de un inmueble?

Vender una parte indivisa de un inmueble

Son muchas las personas que tienen una propiedad indivisa. Esto ocurre, por ejemplo, cuando varios hermanos reciben una vivienda en herencia. Y en casos como estos, en ocasiones surge la duda de si es posible vender una parte indivisa de un inmueble. En este artículo daremos respuesta a esta pregunta.

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¿Es posible vender una parte indivisa de una propiedad inmobiliaria?

, existe la posibilidad de vender una parte indivisa de un inmueble. Así se desprende del artículo 400 del Código Civil, que establece lo siguiente:

Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

(...)

Artículo 400 del Código Civil

Cabe destacar que, al tratarse de un bien indivisible, no se puede vender una parte específica del mismo, sino el porcentaje de propiedad que se tiene sobre el inmueble.

Así por ejemplo, no se puede vender un dormitorio o el salón de una vivienda que se tiene en propiedad con otras personas. Pero si se tiene el 50% de la propiedad de la misma, sí se puede enajenar ese derecho real.

¿Hay alguna limitación a la venta del proindiviso de una vivienda?

El mismo artículo 400 del Código Civil establece lo siguiente:

(...)

Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.

Artículo 400 del Código Civil

Por lo tanto, no se podrá vender la parte que se tenga de un inmueble común si los comuneros han acordado mantener su propiedad durante un plazo máximo de 10 años, plazo que puede prorrogarse, mediante un nuevo pacto, por unanimidad y por el mismo plazo máximo de 10 años.

En caso contrario, no habrá limitación alguna a la hora de vender el proindiviso de una casa.

¿Los demás copropietarios deben aprobar la venta del proindiviso?

No, no es necesaria su autorización. Como ya hemos visto, nadie está obligado a seguir teniendo una parte indivisa de un bien, ni siquiera si se trata de un inmueble, y permanecer en comunidad.

Distinto sería que existiera el pacto de conservar el proindiviso por un determinado número de años, en cuyo caso el copropietario sí necesitaría el consentimiento del resto para vender su parte.

Es importante tener en cuenta que los demás copropietarios tienen derecho de tanteo y retracto, en función de lo establecido en el artículo 1522 del Código Civil:

El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos.

Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.

Artículo 1522 del Código Civil

Así pues, el resto de comuneros tienen derecho preferente a adquirir la parte de la vivienda que va a vender uno de ellos.

¿Hay que notificar a los demás copropietarios la venta del proindiviso?

Sí, se debe notificar a los demás copropietarios  la venta de una parte de un proindiviso, a efectos de que si lo desean puedan ejercer el derecho de tanteo y retracto. Pero ello no significa que se necesite su autorización para su enajenación, como ya hemos indicado.

¿Cómo se vende el proindiviso de un inmueble?

Para vender un proindiviso de un inmueble hay que acudir a una Notaría, ya que es necesario hacer una nueva escritura pública que refleje quién es el nuevo propietario de esa parte de la vivienda.

Una vez realizado el anterior trámite, es importante hacer la inscripción correspondiente en el Registro de la Propiedad. De este modo, quedará constancia del cambio de titularidad por si, por ejemplo, alguien solicita una nota simple del inmueble.

¿Es fácil vender un proindiviso de un inmueble?

Si se trata de vender la parte del proindiviso a otra persona ajena a los copropietarios, no es sencillo que la venta llegue a concretarse. Hay que tener en cuenta que, en raro caso, a una persona le interesará comprar una parte de una vivienda.

Ahora bien, sí es mucho más factible, en el caso de dos copropietarios, que uno de ellos le venda su parte de la propiedad al otro. Así, este último se convertirá en el único propietario del inmueble.

Carmen Fernández-Cabrera Saussol
Carmen Fernández-Cabrera Saussol, abogada especialista en derecho inmobiliario en Madrid

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).

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