Es habitual que se produzca una situación de copropiedad entre varios hermanos cuando todos ellos heredan un inmueble, principalmente de sus padres.
Y también es frecuente que cuando esto ocurre, alguno de ellos desee que se extinga el condominio (sobre todo porque todos tienen parte de la titularidad de un bien, pero ninguno puede disfrutarlo en solitario, o ni siquiera a ninguno de ellos le interesa hacerlo).
¿Qué se puede hacer en estos casos? A continuación lo explicamos.
Podemos ayudarle
En Tres-K Abogadas somos abogadas especialistas en derecho inmobiliario. Si necesita un despacho con amplia experiencia en Derecho Inmobiliario, contacte con nosotros e infórmese sin compromiso.
Contacte con nosotras¿Se puede obligar a extinguir un condominio entre hermanos?
El artículo 400 del Código Civil dice lo siguiente:
Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.
Por lo tanto, cualquiera de los copropietarios puede obligar al resto a que se extinga la situación de copropiedad. Ello, siempre y cuando no se haya acordado mantener la comunidad durante el tiempo permitido por el Código Civil.
¿Cómo se puede extinguir un condominio entre hermanos?
Existen varios procedimientos que permiten la extinción del condominio entre varios hermanos:
Adjudicación a uno de los hermanos
Si alguno de los hermanos está interesado en quedarse con el bien, pagándole al resto su parte, puede adquirir la propiedad en exclusiva y, de esta manera, extinguir el condominio o copropiedad.
Esta es una solución rápida y sencilla, pero no siempre es factible, porque no necesariamente a alguno de los comuneros le interesará convertirse en el propietario de la vivienda o bien inmueble heredado.
Vender el bien y repartirse el precio
Otra posibilidad es que ninguno de los copropietarios quiera quedarse el bien, pero todos ellos estén de acuerdo en su venta. Si esto sucede, la solución sería poner el bien a la venta y repartirse el dinero obtenido entre los hermanos, de forma proporcional a su porcentaje de propiedad.
Venta de una parte proindivisa a un tercero
Cualquiera de los comuneros puede vender su parte a un tercero ajeno a la comunidad de bienes. Lo que ocurre es que no es fácil que una persona quiera comprar una parte de un bien, en lugar de adquirir su propiedad exclusiva.
No obstante, a nivel legal, esta es una opción factible. Ahora bien: el resto de copropietarios tienen el llamado derecho de tanteo y retracto de los comuneros:
- El tanteo es el derecho del comunero a quedarse la parte del bien, por el mismo precio que una tercera persona está dispuesta a pagar por él. Así pues, se produce antes de la enajenación. No existe ningún plazo legal para ejercer el tanteo, pudiendo hacerse en cualquier momento antes de que se produzca la venta.
- El retracto consiste en el derecho del comunero a recuperar la parte del bien ya vendida a una tercera persona, por el mismo precio que ésta ha pagado. Esta acción se debe realizar en un plazo de 9 días desde la inscripción en el Registro, y en defecto de esto, desde que el comunero haya tenido conocimiento de la venta.
División de la cosa común
La división de la cosa común es una opción disponible en muy pocos casos, ya que, por su propia naturaleza, requiere que la copropiedad recaiga en un bien que sea divisible.
A este respecto, el artículo 401 del Código Civil dice:
Sin embargo, de lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.
Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el artículo trescientos noventa y seis.
Como indicamos anteriormente, la copropiedad entre hermanos suele deberse a una herencia. Y a su vez, es muy habitual heredar alguna vivienda.
Es por ello que la división de la cosa común no siempre es posible, ya que una vivienda no se puede dividir. Sin embargo, si la copropiedad es por ejemplo sobre un terreno, sí se podrá solicitar su división para que cada uno de los hermanos sea propietario solo de su parte, y no coheredero en una comunidad de bienes.
Lo más sencillo es hacer la división de la cosa común de forma extrajudicial, si hay acuerdo para ello entre los hermanos. Si las comunicaciones no son fluidas, uno de ellos puede enviar un requerimiento fehaciente a los demás para solicitar la división.
En caso de que no sea posible hacer la división de la cosa común por vía extrajudicial, se podrá hacer judicialmente. Como es lógico, la división judicial de la cosa común es un procedimiento más largo y lento, por lo que conviene llegar a un acuerdo.
Subasta
Si no hay acuerdo entre los hermanos sobre la forma de extinguir el condominio, y se trata de un bien indivisible, se puede iniciar la acción de división de la cosa común también.
Pero en este caso, al no poder dividirse el bien en sí (sino solo la copropiedad), se puede solicitar judicialmente que se venda en pública subasta el bien, poniendo fin así a la situación de condominio.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).