¿Qué es un proindiviso?

Proindiviso

Esta situación se produce cuando una cosa o derecho pertenece conjuntamente a varias personas, y en estos casos se da lo que se conoce como proindiviso, una situación jurídica regulada entre los artículos 392 y 405 del Código Civil.

Por ejemplo, estaremos ante un proindiviso cuando en una herencia, la propiedad de una misma vivienda pertenezca a varias personas (normalmente los hijos del fallecido); o bien, cuando varias personas adquieren un inmueble de forma conjunta, como por ejemplo la vivienda familiar.

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¿En qué consiste el proindiviso?

El proindiviso es la propiedad compartida entre varias personas sobre un mismo bien o derecho. Es conocido también como condominio, copropiedad o comunidad de bienes, y los propietarios son copropietarios, comuneros, codueños o cotitulares.

Lo más habitual es que el proindiviso recaiga sobre un bien inmueble, y los copropietarios no tengan una parte diferenciada del mismo, sino la titularidad de un porcentaje abstracto.

Pues bien, el artículo 392 del Código Civil establece que:

Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.

A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título.

Artículo 392 del Código Civil

¿Cómo se disuelve el proindiviso?

Existen varias formas de disolver el proindiviso:

Adjudicación a uno de los comuneros

Se produce cuando uno de los copropietarios compra a los demás su porcentaje de participación en el proindiviso, convirtiéndose en el único propietario.

División de la cosa común

Se podrá exigir la división de la cosa común (artículo 400), a menos que en caso de hacerla, resulte inservible (artículo 401).

Si se trata de un edificio que lo permita, se pueden adjudicar pisos o locales independientes con sus elementos comunes anejos (artículo 401 del Código Civil, que se remite al artículo 393 respecto a cómo hacer la división).

Renuncia de los copropietarios a la cosa común

Cabe también la posibilidad de que alguno o algunos de los comuneros renuncien a la parte que les pueda corresponder en la comunidad a favor de otro u otros.

Destrucción o pérdida de la cosa común

Por lógica, si el bien sobre el que existe el proindiviso deja de existir, también lo hace la comunidad de bienes.

¿Es obligatorio mantener la copropiedad por un plazo de tiempo?

El artículo 400 del Código Civil establece que ningún copropietario tiene la obligación de permanecer en la comunidad, por lo que cualquiera de ellos puede pedir que se divida la misma, cuando lo desee.

No obstante, se admite como válido el pacto de conservar la cosa común por un plazo determinado de tiempo, que no exceda de diez años, plazo que se podrá prorrogar si hay acuerdo al respecto.

¿Quién puede hacer la división de la cosa común?

Dicha división podrá ser realizada por los interesados, o por árbitros o amigables componedores, nombrados a voluntad de los partícipes, tal como establece el artículo 402.

¿Qué pasa si la cosa común no se puede dividir y ningún copropietario la quiere entera?

La respuesta la encontramos en el artículo 404 del Código Civil, que establece que en estos casos la cosa se venderá y se repartirá el precio obtenido.

Si bien, la venta y reparto es mucho más compleja cuando no existe acuerdo, pues en este caso se debe acudir al Juez, con objeto de que se ordene la subasta judicial, que suele conllevar pérdida pues el precio de venta en subasta suele ser inferior al real.

Si se trata de un animal de compañía, no se podrá hacer la división a través de su venta, a menos que todos los copropietarios estén de acuerdo en ello.

A su vez, si no hay acuerdo entre todos los copropietarios, será el juez quien decida el destino del animal, teniendo en cuenta tanto el bienestar de este como el interés de los copropietarios.

En estos casos, se puede prever el reparto de los tiempos de disfrute y cuidado del animal si es necesario, y las cargas que su cuidado suponga.

¿Qué sucede si hay deudas sobre la cosa común?

El artículo 403 dispone que los acreedores o cesionarios de los partícipes pueden concurrir a la división de la cosa común y oponerse a que se verifique sin su concurso.

Ahora bien, no podrán impugnar la división que ya esté hecha excepto si hay fraude, o si se ha verificado a pesar de la oposición interpuesta formalmente para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o el cedente para sostener su validez.

¿Cómo se reparte el mantenimiento de la cosa común?

Según lo dispuesto en el artículo 394 del Código Civil, cada comunero participará tanto en los beneficios como en las cargas de la cosa común de forma proporcional a sus cuotas de participación. Si no se prueba lo contrario, estas participaciones se presumirán iguales.

Por otra parte, el artículo 395 establece que todos los copropietarios pueden obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa común, pudiendo eximirse de dicha obligación solo el que renuncia a la parte que le pertenece.

¿Los copropietarios pueden hacer cambios en la cosa común?

No, ni siquiera en el caso de que ello suponga ventajas para todos los copropietarios, salvo que exista consentimiento de todos los demás, puesto que así lo dispone el artículo 397 del Código Civil.

¿Cómo se administra la comunidad de bienes?

El artículo 398 del Código Civil establece que serán necesarios los acuerdos de la mayoría de los partícipes para la administración y mejor disfrute de la cosa común.

Se entiende que hay mayoría cuando los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad lleguen a un acuerdo.

Si no hay mayoría, o el acuerdo es muy perjudicial para los interesados en la cosa común, se podrá ir a juicio y que sea el juez quien resuelva, pudiendo incluso nombrar un administrador.

¿Qué derechos tiene cada copropietario?

En el artículo 399 del Código Civil se establece que cada dueño tiene la plena propiedad de su parte y de los frutos y utilidades que le correspondan.

Por lo tanto, puede enajenarla, cederla o hipotecarla, e incluso sustituirlo otro en su aprovechamiento, a menos que se trate de derechos personales (el proindiviso suele recaer sobre bienes inmuebles, pero no necesariamente tiene que ser así).

Ahora bien, también establece la ley un límite a este respecto: el efecto de la enajenación o la hipoteca en relación a los copropietarios se limita a la porción adjudicada en la división al finalizar la comunidad de bienes.

Si sobre la cosa común recae un usufructo, ¿qué sucede?

El artículo 405 dispone que la división de la cosa común no perjudicará a terceros, quienes conservarán los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que tuvieran antes de la participación.

Por lo cual, si hay un usufructo sobre un inmueble en el que existe un proindiviso, este derecho no se podrá ver perjudicado por la división de la cosa común.

Además, los derechos personales que pertenezcan a algún tercero contra la comunidad conservarán también su fuerza.

Carmen Fernández-Cabrera Saussol
Carmen Fernández-Cabrera Saussol, abogada especialista en derecho inmobiliario en Madrid

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).

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