Plusvalía municipal en Madrid

La plusvalía municipal es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Se trata de un impuesto directo que, con carácter general, va dirigido a la parte vendedora o transmisora.

Además, es real y objetivo, ya que para su aplicación no se tienen en cuenta las circunstancias personales del sujeto pasivo, sino el mero hecho de que ha transmitido un terreno de naturaleza urbana.

El IIVTNU es un impuesto municipal, por lo que la plusvalía en cada localidad tiene sus propias características.

¿Quién debe pagar el IIVTNU?

La plusvalía municipal en Madrid va dirigida a todos aquellos contribuyentes que transmitan un terreno urbano o un derecho sobre el mismo, tanto si dicha transmisión se produce mediante una venta, como si es a través de una donación o de una herencia.

Por tanto, si se transmite un bien inmueble, el pago de este impuesto recaería sobre la parte correspondiente al suelo.

Para determinar quién paga la plusvalía en Madrid, cabe distinguir dos supuestos, según si se trata de una venta o de una transmisión gratuita:

• En los supuestos de transmisiones lucrativas, es decir, gratuitas, como herencias y donaciones, el IIVTNU lo paga el adquirente del terreno urbano o la persona a favor de la cual se haya constituido un derecho sobre dicho terreno.
• En las transmisiones onerosas, como ventas o permutas, tiene que abonar el IIVTNU el vendedor o la persona que transmite el derecho en cuestión. Si se trata de un no residente, lo paga el adquirente como sustituto del sujeto pasivo.

¿Cómo se paga la plusvalía municipal?

Existen distintas formas de pagar la plusvalía, ya que las personas físicas no están obligadas a relacionarse por medios electrónicos con la Administración. El pago del IIVTNU se puede realizar:

1. Mediante una tramitación en línea, que cuenta a su vez con dos opciones: la impresión de la autoliquidación, o la cumplimentación y presentación online, para lo que se requiere identificación y firma electrónica.
2. De forma presencial con cita previa, en las Oficinas de Atención Integral al Contribuyente o en las Oficinas municipales de asistencia en materia de registro, así como en otros registros oficiales.

Con respecto a la documentación, para el pago de la plusvalía resulta necesario obtener el impreso de autoliquidación cumplimentado, que se obtiene de los modos anteriormente indicados.

Si el bien se transmite mediante venta, también se debe aportar la copia del documento que formalice al acto que origina la obligación tributaria, ya sea público o privado.

Por su parte, si se trata de una herencia, es necesaria la copia de la escritura en la que se adjudica la herencia. Si no resulta posible aportarla, se deben adjuntar los siguientes documentos:

• Copia del título de adquisición del inmueble que se transmite.
• Certificados de actos de última voluntad, testamento o declaración de herederos abintestato.
• Cuaderno particional privado, si existe.
• A ser posible, la copia de la autoliquidación o declaración del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), en la que aparezca la valoración del bien.

¿Cómo se calcula el IIVTNU?

El cálculo de la plusvalía municipal dispone de dos métodos diferentes de cálculo de la base imponible, pudiendo elegir el contribuyente el que resulte más ventajoso: el método objetivo y la plusvalía real.

Método objetivo

En primer lugar, para calcular el método objetivo del IIVTNU, resulta necesario tener en cuenta los coeficientes aprobados por la Comunidad de Madrid en el Real Decreto-Ley 26/2021, de 8 de noviembre:

• Inferior a 1 año. 0,14
• 1 año. 0,13
• 2 años. 0,15
• 3 años. 0,16
• 4 años. 0,17
• 5 años. 0,17
• 6 años. 0,16
• 7 años. 0,12
• 8 años. 0,10
• 9 años. 0,09
• 10 años. 0,08
• 11 años. 0,08
• 12 años. 0,08
• 13 años. 0,08
• 14 años. 0,10
• 15 años. 0,12
• 16 años. 0,16
• 17 años. 0,20
• 18 años. 0,26
• 19 años. 0,36
• Igual o superior a 20 años. 0,45

Teniendo en cuenta esta tabla, para obtener la base imponible mediante el método objetivo, se debe obtener el valor catastral del suelo y multiplicarlo por el coeficiente correspondiente a los años que han transcurrido desde que se adquirió el inmueble hasta la fecha de su transmisión.

A continuación, se tendría que aplicar el tipo impositivo del impuesto, que en Madrid es del 29%.

Por ejemplo, si se supone que se transmite un inmueble que se adquirió hace 7 años, cuyo valor catastral es de 100.000 euros, de los cuales, un 23% corresponden al valor del suelo. Su valor de adquisición fue de 150.000 euros y lo transmite por 200.000 euros.

Para el cálculo del método objetivo, en primer lugar sería necesario conocer dicho valor del suelo, que es sobre lo que recae el impuesto. El 23% de 100.000 euros son 23.000 euros.

Teniendo en cuenta que han transcurrido 7 años desde la compra del inmueble hasta su venta, el coeficiente que se debe tener en cuenta es de 0,12%. Si se multiplican 23.000 euros por 0,12, da un resultado de 2.760 euros. Si se le aplica el tipo impositivo del impuesto, que es del 29%, la plusvalía municipal a abonar es de 800,4 euros.

Plusvalía real

Para obtener la plusvalía real, se debe calcular la ganancia patrimonial real del contribuyente, es decir, la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición. En este supuesto, la ganancia real obtenida se calcularía restando 200.000 euros y 150.000 euros, lo que da un resultado de 50.000 euros.

A la ganancia, hay que aplicarle el porcentaje que represente el valor del suelo, es decir, el 23%. El 23% de 50.000 es 11.500 euros. A este resultado hay que calcularle el tipo impositivo del impuesto del 29%. El 29% de 11.500 euros es 3.335 euros.

El contribuyente de este ejemplo pagaría 800,4 euros. Se tendría en cuenta el método objetivo en el supuesto planteado, ya que es el más beneficioso de los dos.

Exenciones y bonificaciones al pago de la plusvalía en Madrid

Independientemente de la sujeción al impuesto, en Madrid se han regulado algunos supuestos de exención, que son aquellos en los que la ley exime del pago de la obligación tributaria. Para los particulares, uno de los más importantes es el de la plusvalía mortis causa.

Igualmente, al margen de las herencias, la transmisión de la vivienda habitual está exenta del pago del impuesto en los supuestos de dación en pago.

Por otro lado, se establece la no sujeción al impuesto para las transmisiones en las que no haya habido un incremento de valor, teniendo en cuenta la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición.

Además, la plusvalía mortis causa en Madrid contempla una serie de bonificaciones que varían según el valor catastral del suelo, conforme al artículo 18 de la Ordenanza Fiscal Reguladora del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, de 6 de octubre de 1989, de forma que:

• Si el valor catastral del suelo es inferior o igual a 60.000 euros, la bonificación es del 95 %.
• Si el valor catastral es superior a 60.000 euros y no excede de 100.000, es del 85 %.
• Si el valor catastral es superior a 100.000 y no excede de 138.000, es del 70 %.
• Si el valor catastral es superior a 138.000, es del 40 %.

Sentencia del Tribunal Constitucional y nueva regulación

La sentencia 182/2021 de 26 de octubre del Tribunal Constitucional, marcó una nueva línea en cuanto a la liquidación de este impuesto, motivo por el cuál, debemos tener en cuenta que, según dispone el artículo 24 de la ordenanza fiscal reguladora del IIVTNU, el plazo para liquidar este impuesto, es de 30 días hábiles en el caso de transmisiones inter vivos desde la realización del hecho imponible, y de 6 meses para las transmisiones mortis causa, prorrogables hasta otros 6 meses, contados desde la realización del hecho imponible (fallecimiento).

Dicho esto, podemos encontrarnos en varias situaciones. Cuando has vendido un inmueble, o has recibido una herencia o donación, podemos encontrarnos en los siguientes supuestos:

1. Si se ha vendido/donado/heredado antes del 26 de octubre de 2021, ya no se podrá liquidar a consecuencia de la citada Sentencia pero para inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad, debes dejar constancia del hecho imponible a través de una declaración tributaria.
2. Si se ha vendido/donado/heredado entre el 26 de octubre y el 9 de noviembre de 2021, ya no se podrá liquidar a consecuencia de la citada Sentencia pero para inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad, debes dejar constancia del hecho imponible a través de una declaración tributaria.
3. Si se ha vendido/donado/heredado después del 9 de noviembre de 2021, debes presentar una declaración a través de la aplicación facilitada por el Ayuntamiento para que éste te remita la liquidación correspondiente.

¿Qué pasa si debo liquidar y me vence después del 26 de octubre, o no he liquidado antes de la declaración de inconstitucionalidad?

Como hemos señalado, deberás presentar una declaración tributaria para poder inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad.

Al haberse transmitido antes de la entrada en vigor del Real Decreto Ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, no se podrá liquidar, como consecuencia de la Sentencia del TC, de 26 de octubre de 2021.

Erika Sánchez Arrillaga

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).

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