No es ninguna novedad que el acceso a la vivienda es un gran problema actualmente en España, sobre todo para los jóvenes. A veces, los padres están en disposición de poder donar una vivienda a los hijos, pudiendo beneficiarse de importantes bonificaciones y reducciones en casi todas las comunidades autónomas.
Pero las donaciones de vivienda no solo se realizan de padres a hijos. En esta guía vamos a analizar todos los aspectos que conviene tener en cuenta a la hora de donar una vivienda.
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Contacte con nosotras¿En qué consiste la donación de una vivienda?
La donación es la transmisión en vida de un bien a título gratuito, es decir, sin contraprestación por parte del donatario (el beneficiario de la donación).
Si la donación se realiza con efectos a partir del fallecimiento del donante, se trata de una donación mortis causa a la que se aplican las normas de la sucesión hereditaria.
La donación de vivienda puede tener lugar a favor de cualquier persona, y obedecer a distintas situaciones, según si el destino de la vivienda va a ser el de residencia habitual o no, por ejemplo. Así, entre otros, se pueden dar los siguientes supuestos en la práctica:
- Donación de vivienda de padres a hijos para residencia habitual.
- Donación de padres a hijos de vivienda que no constituya la residencia habitual.
- Donación de nuda propiedad de una vivienda a los hijos, reservándose los padres el usufructo vitalicio.
- Compra de vivienda a nombre de los hijos. Este es más bien un caso de donación de dinero para adquisición de vivienda.
- Donación de vivienda a cualquier otro familiar o a un tercero.
¿Qué hay que tener en cuenta a la hora de hacer una donación?
La donación de una vivienda, en todos los casos, está sujeta al pago de los tributos que de forma general afectan a las donaciones, con las peculiaridades aplicables a los inmuebles, y también hay que reflejar la pérdida patrimonial en el IRPF de la persona que realiza la donación.
Pero si la donación afecta a la vivienda habitual y/o se realiza a favor de los hijos, en la mayoría de las comunidades autónomas la operación se puede acoger a importantes bonificaciones fiscales.
Por otro lado, si el beneficiario o donatario es hijo del donante, la donación tendrá repercusiones en el momento de la herencia, ya que no se pueden realizar donaciones que perjudiquen al resto de herederos legítimos, en la medida en que veremos más adelante.
Si los padres deciden donar a un hijo la nuda propiedad de una vivienda en la que van a permanecer ellos en concepto de usufructuarios, será necesario cumplir las formalidades que correspondan para la constitución del usufructo. Por otro lado, esta opción no permitirá acogerse a los beneficios fiscales que afectan a la donación de vivienda habitual, ya que el hijo no va a poder residir en ella.
Además, las donaciones están sujetas al límite que establece el artículo 635 del Código Civil, en virtud del cual, nadie puede donar o recibir en donación más de lo que puede dar o recibir por testamento.
¿Qué impuestos hay que pagar por una donación de vivienda?
En una donación de vivienda hay unos impuestos que afectan al donante y otros que afectan al donatario.
Impuestos que afectan al donatario
El donatario debe tributar por los siguientes impuestos:
- El impuesto sucesiones y donaciones (ISD), que depende de la comunidad autónoma donde radique la vivienda.
- Si el donatario es hijo del donante, existen importantes reducciones y bonificaciones a las que se puede acoger si cumple los requisitos que se exigen, sobre todo si el destino del inmueble es el de vivienda habitual.
- Si el donatario es otro pariente del donante o un tercero, las leyes autonómicas también contemplan reducciones según el grado de parentesco que haya entre las partes, aunque no son tan amplias como para los hijos.
- El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), también conocido como plusvalía municipal, ya que el objeto de la donación es un inmueble urbano.
- Este impuesto grava el incremento de valor experimentado por la vivienda entre el momento en que se adquirió la vivienda por el donante y el momento en que se produce la donación.
- No procede declarar en el IRPF el incremento de valor de patrimonio que supone la vivienda, ya que, al tributar por el impuesto de donaciones, la operación queda eximida de la aplicación del impuesto sobre la renta.
Impuestos que afectan al donante
Por su parte, el donante también tiene que reflejar la operación en su declaración del impuesto sobre la renta (IRPF), al haber experimentado una pérdida en su patrimonio. Así, deberá reflejar el valor del inmueble como pérdida patrimonial.
¿Qué valor tiene la donación si se dona la nuda propiedad?
En caso de que la donación consista en transmitir solo la nuda propiedad de la vivienda, el valor de la donación se limita al de la nuda propiedad, es decir, el valor total de la vivienda menos el del usufructo, y ese es el valor que habrá que tener en cuenta a efectos de impuestos.
El valor del usufructo vitalicio se calcula multiplicando el valor de la vivienda por un porcentaje que se obtiene de restar a 89 la edad del usufructuario, con los límites mínimo y máximo de 10 % y 70 %, respectivamente.
Por ejemplo, si el donante usufructuario tiene 60 años, el porcentaje a aplicar será el 29 %, que está dentro de los límites. El valor del usufructo será, por tanto, el valor de la vivienda multiplicado por 29 %.
¿Cómo se hace una donación de vivienda?
Para realizar una donación, lo primero que hay que hacer es ponerse al día en el pago de impuestos, en caso de que haya alguno pendiente, y, en la medida de lo posible, liberar la propiedad de cargas, ya que, si no, esas cargas serán transmitidas al donatario.
A continuación, hay que formalizar la donación en escritura pública ante notario, y el donatario debe aceptar expresamente la donación, lo que puede hacer en el mismo acto o con posterioridad.
La escritura pública es obligatoria, ya que se trata de la donación de un bien inmueble (artículo 633 del Código Civil). Para formalizarla, habrá que reflejar todos los datos relativos al inmueble, y aportar el documento de identidad de ambos, el título de propiedad de que disponga el donante y un recibo del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI).
Si lo que se hace es donar la nuda propiedad, pero reservarse el donante el usufructo, al tratarse de un inmueble, también es obligatorio formalizar el usufructo en escritura pública.
Finalmente, tanto la donación de la vivienda como el usufructo, en caso de haberlo, deben inscribirse en el registro de la propiedad, momento a partir del cual, surtirán efectos frente a terceros.
¿Qué repercusiones tiene la donación de inmuebles en la herencia?
Como ya se ha visto, nadie puede recibir o dar en donación más de lo que puede hacerlo por testamento, y la donación de una vivienda a un hijo en vida del padre no puede servir para perjudicar los derechos de los demás hijos, en caso de haberlos.
En este sentido, la ley prevé que se contabilice como parte del haber hereditario el valor de las donaciones colacionables realizadas por el causante antes del fallecimiento (artículo 818 del Código Civil).
Las donaciones de un progenitor a favor de uno de sus hijos tienen carácter de colacionables, a menos que el donante haya dispuesto lo contrario, siempre que con ello no perjudique los derechos hereditarios del resto de los hijos (artículo 1036).
El objetivo de contabilizar el valor de las donaciones es hacer un reparto justo de los bienes de la herencia, de modo que si el valor de la donación supera el valor de la herencia que le corresponde recibir al hijo, se deberá compensar a los otros hijos. Si, por el contrario, una vez contabilizada la donación, el hijo no ha cubierto su cuota de legítima, todavía podrá recibir el resto en herencia.
¿Es más conveniente donar una vivienda o transmitirla por herencia?
Lo cierto es que las transmisiones de viviendas en concepto de donación o de herencia de padres a hijos (que es el caso más frecuente) tienen un tratamiento fiscal muy similar, aunque, dependiendo de la comunidad autónoma, puede haber una ligera diferencia a favor de las donaciones, como ocurre en Cataluña.
Por tanto, las ventajas de una sobre otra no se basan en la tributación, y hay que valorar otros aspectos.
La donación permite a los hijos disfrutar de la vivienda durante gran parte de su vida, sin tener que esperar a que sus padres fallezcan, y además libera a los padres de la carga de mantener ese bien, carga que a menudo obliga a vender patrimonio por no poder costearlo.
Además, donar los bienes en vida a los hijos puede evitar conflictos futuros a la hora de hacer el reparto de los bienes de la herencia.
Por otro lado, cualquier problema que pueda surgir en relación con los títulos de propiedad o las cargas que afectan a la vivienda es más fácil solucionarlo en vida del donante.
Finalmente, los derechos hereditarios de los hijos están garantizados en ambos casos, ya que la ley no permite que se utilicen las donaciones para despojarse de los bienes en perjuicio de los herederos forzosos.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).